건물주 바뀌었는데 보증금 돌려받을 수 있을까요? 😱

안녕하세요! 힘들게 장사하는데 건물주가 바뀌어서 걱정이시라구요? 저도 비슷한 상황을 겪어 봤는데, 생각보다 간단하게 해결될 수도 있습니다! 제 경험을 바탕으로 설명해 드릴게요.

저는 2007년 11월 15일에 서울에 있는 상가 건물에 3,500만원 보증금을 내고 임대해서 장사를 시작했습니다. 당연히 사업자등록도 하고 임대차계약서에 확정일자도 받아뒀죠. 그런데 건물주가 저 몰래 2008년 7월에 다른 사람에게 건물을 팔아버렸더라구요!

원래 건물주는 재산이 많아서 계약 기간 끝나면 보증금을 돌려받는 데 문제가 없을 거라고 생각했는데, 새 건물주는 그 건물밖에 없다고 하니 걱정이 되기 시작했습니다. 이런 경우, 계약을 해지하고 원래 건물주에게 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

걱정 마세요! 법이 당신을 보호합니다!

바로 상가건물임대차보호법 덕분인데요. 이 법은 세입자의 권리를 보호하기 위해 만들어졌습니다. 핵심 내용은 다음과 같습니다.

• 대항력: 사업자등록을 신청하고 건물을 인도받으면, 건물주가 바뀌더라도 새로운 건물주에게 기존 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있습니다 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항). 쉽게 말해, 새 건물주도 나와의 계약을 지켜야 한다는 거죠.

• 보증금 범위: 이 법의 보호를 받으려면 보증금이 일정 금액 이하여야 합니다. 제가 계약했던 2008년 당시 서울의 경우 2억 4천만원 이하였습니다 (상가건물임대차보호법 제2조 제1항, 동법 시행령(2008. 8. 21. 개정 전) 제2조 제1항). 제 보증금은 3,500만원이니까 보호 대상이 되는 거죠.

• 건물주 변경 시 계약 해지: 건물주가 바뀌는 것을 원하지 않는 세입자는 계약을 해지하고 원래 건물주에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 대법원 판례도 이를 인정하고 있습니다 (대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정, 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결). 판례에서는 임차인에게 새 건물주와의 계약 승계를 강요할 수 없다고 명시하고 있습니다. 즉, 새 건물주가 맘에 안 들면 계약을 깨고 나갈 수 있다는 뜻입니다.

제 경우는 어떻게 되었냐구요?

저는 위에서 설명한 법과 판례 덕분에 원래 건물주에게 보증금을 돌려받고 다른 곳으로 옮길 수 있었습니다. 여러분도 건물주가 바뀌어서 걱정이라면, 상가건물임대차보호법을 꼼꼼히 확인하고 자신의 권리를 지키세요!

참고: 상가건물임대차보호법의 보증금 기준은 시간이 지나면서 변경되었으니, 최신 정보를 확인하는 것이 중요합니다. 2015년 11월 14일 이후 계약이라면 보증금 기준이 더 높아졌습니다. 하지만 저처럼 그 이전 계약이라면, 당시 기준이 적용됩니다.