상가 임대해서 장사하고 있는데 갑자기 건물주가 바뀌었다면?! 내 보증금은 누구한테 받아야 하는지 걱정되시죠? 저도 똑같은 상황에 처했을 때 정말 당황스러웠답니다. 그래서 오늘은 상가 건물주가 바뀌었을 때 보증금을 누구에게 받아야 하는지 알려드리겠습니다!
상가건물임대차보호법이 든든한 방패!
다행히 우리에겐 상가건물임대차보호법이라는 든든한 방패가 있습니다. 이 법 덕분에 임차인의 권리를 보호받을 수 있죠. 핵심은 대항력과 건물주 변경 시 임대인 지위 승계 입니다.
대항력: 상가 건물에 입주하고 사업자등록을 하면 제3자에게 대항력이 생깁니다. (상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제2항) 쉽게 말해서, 새 건물주에게도 내 임대차 계약 사실을 주장할 수 있다는 뜻이죠!
임대인 지위 승계: 대항력을 갖춘 후 건물이 팔리면, 새 건물주는 이전 건물주의 권리와 의무를 모두 이어받습니다. 즉, 보증금 반환 의무도 새 건물주에게 넘어가는 거죠. (상가건물임대차보호법 제3조 제2항)
새 건물주에게 보증금 반환 청구!
대법원 판례도 이를 뒷받침합니다. 건물이 팔리면 보증금 반환 채무는 새 건물주에게 넘어가고, 이전 건물주의 채무는 사라진다는 것이죠. (대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결 등)
따라서 건물주가 A에서 B로 바뀌었다면, 이전 건물주 A가 아니라 새 건물주 B에게 보증금 반환을 청구해야 합니다.
정리하자면:
상가에 입주하고 사업자등록을 해서 대항력을 갖췄다면, 건물주가 바뀌어도 걱정하지 마세요! 새 건물주에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 상가건물임대차보호법이 여러분의 권리를 지켜줄 것입니다.
상담사례
상가건물 임대 중 건물주가 바뀌었지만, 상가건물임대차보호법에 따라 계약 해지 및 기존 건물주에게 보증금 반환을 요구하여 보증금을 돌려받았다.
생활법률
상가임대차보호법은 임차인에게 최소 10년 임대 기간 보장, 5% 이내 임대료 인상 제한, 대항력 및 우선변제권, 소액임차인 최우선변제권, 임차권등기명령 등을 통해 안정적인 사업 운영을 보장한다.
상담사례
상가임대차보호법에 따라 건물주가 바뀌어도 임차인은 사업자등록과 건물 인도를 마쳤다면 기존 계약기간 동안 영업할 수 있고, 만료 시 새 건물주에게 보증금 반환을 청구할 수 있다.
민사판례
전세 계약된 집이 팔리면 세입자 동의 없이도 새 집주인이 임대인이 되고, 이전 집주인은 보증금을 돌려줄 의무에서 벗어난다. 단, 세입자가 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖춘 경우에 해당된다.
상담사례
대항력 있는 전세 세입자는 집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 보증금을 받을 수 있다.
민사판례
집을 산 사람이 아직 소유권 등기를 넘겨받기 전이라도, 그 사람에게서 집을 빌린 세입자는 주택임대차보호법에 따라 보호받을 수 있다. 집을 판 사람과 산 사람 사이의 계약이 해지되더라도, 세입자는 새로운 집주인에게 자신의 임차권을 주장할 수 있다.