집주인 바뀌었는데, 내 보증금은 어떻게 되나요? 😱

이사하고 얼마 안 됐는데 집주인이 바뀌었다는 소식, 정말 당황스럽죠! 내 소중한 보증금은 안전할까요? 특히 전 집주인에게 뭔가 문제가 있어 보인다면 더욱 불안할 수밖에 없습니다. 오늘은 이런 걱정을 덜어드리기 위해 집주인이 바뀌었을 때 보증금을 지키는 방법에 대해 알려드리겠습니다.

사례를 통해 알아볼까요?

철수 씨는 전세보증금 5,000만원에 2년 계약으로 집을 구했습니다. 등기부등본을 확인해보니 은행에서 돈을 빌려준 흔적인 근저당 설정이 있었지만, 집주인 재산이 많다고 해서 걱정하지 않았습니다. 전입신고와 확정일자도 꼼꼼하게 받았죠. 그런데 얼마 전 집주인이 바뀌었다는 소식을 들었습니다! 새 집주인은 재력이 없다는 소문이 돌고, 집이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받기 어려울 것 같아 걱정입니다. 이런 경우, 철수 씨는 전 집주인에게 보증금을 돌려달라고 할 수 있을까요?

핵심은 '이의 제기' 입니다!

결론부터 말씀드리면, 가능합니다! 다만, 새 집주인에게 '이의를 제기'해야 합니다. 무슨 말인지 자세히 설명드릴게요.

주택임대차보호법에 따르면, 세입자가 전입신고와 확정일자를 받으면 집주인이 바뀌더라도 새 집주인은 기존 임대차 계약을 이어받아야 합니다. (주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항). 즉, 새 집주인이 이전 집주인의 의무를 넘겨받는 것이죠.

하지만, 대법원 판례에 따르면, 세입자가 집주인이 바뀐 사실을 알게 된 후 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않으면 새 집주인과의 임대차 계약을 유지하는 것으로 간주됩니다. (대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결, 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615). 이렇게 되면 전 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 없습니다.

반대로, 새 집주인에게 이의를 제기하면 전 집주인과의 임대차 계약이 유지되는 것으로 보고, 전 집주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

즉, 철수 씨는 집주인이 바뀐 사실을 안 시점부터 '상당한 기간' 내에 새 집주인에게 이의를 제기해야 전 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. '상당한 기간'이 구체적으로 얼마나 되는지는 상황에 따라 다르지만, 가급적 빨리 이의를 제기하는 것이 좋습니다. 내용증명 등의 방법으로 이의를 제기하고, 증거를 남겨두는 것이 중요합니다.

정리하면:

• 집주인이 바뀌면 새 집주인에게 보증금 반환을 청구하는 것이 원칙입니다.
• 하지만 집주인 변경 사실을 안 후 상당한 기간 내에 새 집주인에게 이의를 제기하면 전 집주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
• 이의 제기는 내용증명 등 확실한 방법으로 하고 증거를 남겨두는 것이 중요합니다.

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법률적 자문이 아닙니다. 구체적인 상황에 대한 법률 자문은 변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.