세입자 乙씨는 건물주 甲회사와 '건물을 비워주는 대신 보증금을 전액 돌려받고, 이사비용도 미리 받는다'는 합의를 했습니다. 만약 乙씨가 기한 내에 건물을 비워주지 않으면 이사비용의 10배를 위약금으로 내기로 했죠. 甲회사는 이사비용을 미리 줬지만, 乙씨는 마땅한 곳을 찾지 못해 이사 기한까지 건물을 비워주지 않았습니다. 그러자 甲회사는 乙씨에게 위약금을 내라고 요구했는데요. 과연 乙씨는 위약금을 내야 할까요?
법원은 乙씨가 위약금을 낼 필요가 없다고 판결했습니다. 왜 그럴까요?
핵심은 '동시이행의 항변권'입니다. 임대차 계약이 끝나면 세입자는 건물을 비워줘야 하고(명도 의무), 건물주는 보증금을 돌려줘야 합니다(보증금 반환 의무). 이 두 가지 의무는 동시에 이행되어야 하는데, 이때 세입자는 건물주가 보증금을 돌려주지 않으면 건물을 비워주지 않아도 된다는 '동시이행의 항변권'을 행사할 수 있습니다.
이 사건에서 乙씨는 甲회사로부터 보증금을 돌려받지 못했습니다. 甲회사는 위약금을 주장하면서 보증금에서 위약금을 제하고 남은 금액이 없다고 주장했지만, 실제로 乙씨에게 보증금을 돌려주거나 돌려주겠다는 명확한 의사 표시(현실적인 이행의 제공)를 하지 않았습니다. 따라서 乙씨는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있었고, 건물을 비워주지 않더라도 불법 점유가 아니라는 것이죠.
즉, 건물주가 보증금을 돌려주지 않았기 때문에 세입자는 건물을 비워주지 않아도 되고, 따라서 위약금을 낼 필요도 없다는 것입니다.
관련 법조항과 판례는 다음과 같습니다.
민법 제536조 (동시이행의 항변권) 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
민법 제618조 (임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
민법 제750조 (불법행위의 내용) 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결
대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결
이 판례는 세입자의 정당한 권리를 보호하는 중요한 판례입니다. 건물주와 세입자 모두 동시이행의 항변권에 대해 정확히 이해하고, 서로의 권리를 존중하는 것이 중요합니다.
상담사례
임대차 계약 종료 후 집주인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 세입자는 '동시이행의 항변권'에 따라 보증금을 받을 때까지 집을 비워주지 않아도 된다.
민사판례
임대차 계약 종료 후 임차인이 임대차보증금 반환 소송에서 승소 확정판결을 받았으나, 그 이후 임대인의 새로운 임차인 구하기 협조 요청을 거부한 경우, 이전 판결의 기판력이 제한될 수 있다.
상담사례
전세금 미반환으로 이사 후에도 열쇠를 갖고 있었다면, 실제로 빈집을 사용해 이득을 본 것이 아니라면 월세를 낼 필요 없고, 집주인은 전세금 전액을 반환해야 할 의무가 있다. (동시이행항변권)
상담사례
전세 계약 종료 후 집주인이 보증금을 안 돌려줄 경우, 세입자는 동시이행항변권에 따라 집을 비워주지 않아도 되지만, 계속 거주하며 얻는 이득에 대해서는 집주인에게 적정 금액(월세 등)을 지불해야 한다.
민사판례
임대차 계약이 끝났을 때, 임차인은 임대인이 권리금 회수를 방해해서 생긴 손해를 배상해줄 때까지 가게를 비워주지 않겠다고 주장할 수 없습니다. 임차목적물 반환과 권리금 손해배상은 서로 별개의 문제이기 때문입니다.
민사판례
임대차 계약이 끝난 후 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 집을 비워주지 않을 때, 단순히 집을 점유하고 있다는 사실만으로 부당이득이 발생하는 것은 아닙니다. 실제로 그 집을 사용해서 이득을 봤는지가 중요합니다.