건물주와 세입자 간의 제소전화해, 계약갱신요구권은 어떻게 될까요?

세입자에게 가장 중요한 권리 중 하나인 계약갱신요구권! 그런데 만약 건물주와 제소전화해를 했다면 이 권리는 어떻게 될까요? 최근 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

제소전화해란 무엇일까요?

소송을 제기하기 전에 법원에서 양측의 합의를 통해 분쟁을 해결하는 제도입니다. 확정판결과 같은 효력을 가지기 때문에, 화해 내용대로 강제집행이 가능합니다.

사건의 개요

원고(세입자)는 피고(건물주)와 상가 임대차계약을 체결하고 제소전화해를 진행했습니다. 화해 내용에는 "임대차 기간 만료일에 보증금을 반환받고 점포를 인도한다"는 내용이 포함되어 있었습니다. 이후 원고는 계약갱신요구권을 행사했지만, 건물주는 제소전화해에 따라 점포를 비워줘야 한다고 주장하며 분쟁이 발생했습니다.

쟁점

제소전화해를 했더라도 세입자의 계약갱신요구권은 여전히 유효한 걸까요? 제소전화해 내용에 계약갱신요구권에 대한 언급이 없다면, 그 권리까지 포기한 것으로 봐야 할까요?

대법원의 판단

대법원은 세입자의 손을 들어줬습니다. 제소전화해는 확정판결과 같은 효력을 갖지만, 화해의 대상이 된 부분에만 효력이 미칩니다. 즉, 계약갱신요구권에 대해 명시적으로 합의한 내용이 없다면, 세입자는 여전히 이 권리를 행사할 수 있다는 것입니다.

판결의 핵심

• 제소전화해는 분쟁 대상이었던 부분에만 효력이 미친다. (민법 제732조, 민사소송법 제220조, 제386조)
• 제소전화해에서 계약갱신요구권을 포기한다는 내용이 없다면, 이 권리는 여전히 유효하다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제3항)
• 법률행위의 해석은 당사자의 의사를 객관적으로 해석해야 한다. (민법 제105조)

참고 판례

• 대법원 1997. 1. 24. 선고 95다32273 판결
• 대법원 2001. 4. 27. 선고 99다17319 판결
• 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다251727 판결
• 대법원 2019. 4. 25. 선고 2017다21176 판결

결론

제소전화해를 하더라도 계약갱신요구권에 대한 명확한 합의가 없었다면, 세입자는 여전히 이 권리를 행사할 수 있습니다. 제소전화해 내용을 꼼꼼히 확인하고, 자신의 권리를 지키는 것이 중요합니다.