골치 아픈 전차인, 제소전화해로 해결될까?🤯

세입자가 월세를 연체하거나 무단으로 다른 사람에게 세를 놓는 경우, 임대인 입장에서는 정말 답답하죠. 특히 제소전화해까지 해놨는데 전차인이 버티면 어떻게 해야 할까요? 오늘은 제소전화해와 전차인 문제에 대해 자세히 알아보겠습니다.

제소전화해란 무엇인가요?

분쟁이 발생하기 전에 미리 법원의 확인을 받아두는 제도입니다. 임대차 계약에서 "밀린 월세를 2번 이상 내지 않거나 무단으로 전대하면 바로 건물을 비워줘야 한다"는 내용으로 화해 조서를 작성해두면, 나중에 이 조서를 근거로 바로 강제집행(명도집행)을 할 수 있습니다. 마치 확정판결과 같은 효력을 가지는 것이죠. (민사소송법 제220조)

제소전화해가 있는데 전차인이 있다면?

제소전화해는 확정판결과 같은 효력을 가지므로, 원칙적으로는 승계집행문을 받아 바로 집행할 수 있습니다. 하지만, 전차인은 '소송물' 자체를 승계받은 것이 아니라 단순히 '계쟁물(건물)'을 점유하고 있는 것이기 때문에 문제가 발생합니다.

여기서 중요한 것은 제소전화해의 소송물의 종류입니다.

• 물권적 청구권(예: 소유권에 기한 명도) : 전차인에게도 효력이 미칩니다. 즉, 승계집행문을 받아 명도집행이 가능합니다.

• 채권적 청구권(예: 임대차계약 해지에 기한 명도) : 전차인에게 효력이 미치지 않습니다. 따라서 승계집행문만으로는 명도집행이 어렵습니다. (대법원 1991. 1. 15. 선고 90다9964 판결, 대법원 1993. 2. 12. 선고 92다25151 판결)

내 제소전화해는 어떤 종류일까요?

제소전화해 조서를 잘 살펴보세요. 만약 "건물 소유권에 기한 명도"라고 되어 있다면 물권적 청구권에 해당하여 전차인에게도 효력이 미치지만, 단순히 "임대차계약 해지에 따른 명도"라고 되어 있다면 채권적 청구권에 해당하여 전차인에게는 효력이 미치지 않습니다.

채권적 청구권인 경우 어떻게 해야 할까요?

안타깝지만 이 경우에는 전차인을 상대로 다시 소송을 제기해야 합니다. 소송과 함께 점유이전금지가처분 신청도 고려해 보는 것이 좋습니다. 전차인이 또 다른 사람에게 세를 놓는 상황을 막기 위해서입니다.

결론

제소전화해는 강력한 효력을 가지지만, 전차인 문제에서는 소송물의 종류에 따라 대처 방법이 달라집니다. 따라서 제소전화해 조서를 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받아 적절한 조치를 취하는 것이 중요합니다.