상가 임대, 2년 계약에 제소전화해까지? 갱신요구권은 어떻게 될까요?

프랜차이즈 창업을 준비하며 드디어 맘에 쏙 드는 점포를 찾으셨나요? 하지만 임대 계약 조건 때문에 고민이시라면, 잘 찾아오셨습니다! 임대인이 2년 계약과 함께 제소전화해를 요구하는 상황, 갱신요구권 행사가 가능할지 자금부터 꼼꼼하게 알아보겠습니다.

제소전화해란 무엇일까요?

쉽게 말해, 법원에 가서 소송하기 전에 미리 분쟁을 해결하는 방법입니다. 제소전화해가 성립되면 확정판결과 같은 효력을 갖게 되는데요, 이는 곧 강제집행이 가능하고, 일반적인 방법으로는 그 내용을 다툴 수 없다는 것을 의미합니다 (민사소송법 제220조). 일반적으로는 계약 내용을 확실히 하기 위해 많이 사용됩니다.

상가임대차보호법, 임차인의 권리를 지켜드립니다!

상가임대차보호법은 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 법입니다. 핵심은 바로 "계약갱신요구권"(상가임대차보호법 제10조 제1항). 임차인은 최대 5년까지 계약을 연장할 수 있는 권리를 갖습니다. 만약 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절한다면, 그 거절은 효력이 없습니다. 심지어 임차인에게 불리한 조건으로 계약을 맺었더라도, 법에서는 이를 무효로 간주합니다 (상가임대차보호법 제15조).

제소전화해와 갱신요구권, 충돌할 경우 어떻게 될까요?

문제는 임대인이 제소전화해를 통해 갱신요구권을 포기하도록 요구하는 경우입니다. 대법원 판례에 따르면, 제소전화해는 강행법규에 위배되더라도 유효하며, 재심의 절차를 통해서만 다툴 수 있다고 합니다 (대법원 1987. 10. 13. 선고 86다카2275판결). 즉, 갱신요구권을 포기하는 내용의 제소전화해 조서도 유효할 가능성이 높습니다.

그렇다면, 2년 계약에 제소전화해까지 요구하는 임대인과 계약해야 할까요?

5년간 안정적으로 사업을 운영하고 싶다면, 갱신요구권을 포기하는 제소전화해는 신중하게 결정해야 합니다. 임대인과 충분히 협의하여 5년 계약을 요청하거나, 다른 점포를 알아보는 것도 좋은 방법입니다. 제소전화해에 서명하기 전에 변호사 등 전문가의 도움을 받는 것도 적극 추천합니다.

핵심 정리

• 제소전화해는 소송 전 분쟁 해결 방법으로, 확정판결과 같은 효력을 가집니다.
• 상가임대차보호법은 임차인에게 최대 5년까지 계약갱신요구권을 보장합니다.
• 갱신요구권을 포기하는 내용의 제소전화해 조서도 유효할 가능성이 높습니다.
• 임대인과 충분히 협의하거나 전문가의 도움을 받아 신중하게 계약을 진행하세요.