억울한 제소전화해, 어떻게 해야 할까요? (커피숍 임대차 분쟁 사례)

안녕하세요. 커피 향 가득한 공간에서 손님들과 이야기꽃을 피우는 즐거움을 꿈꾸며 커피숍을 시작했지만, 예상치 못한 어려움에 봉착하신 분들이 계실 겁니다. 오늘은 임대차 분쟁과 관련하여 억울한 제소전화해를 당했을 때 어떻게 대처해야 하는지, 커피숍 사례를 통해 알아보겠습니다.

사례:

저는 상가 건물을 임대하여 커피숍을 운영하는 개인사업자입니다. 최근 경기 악화로 차임을 연체하게 되었고, 건물주(甲)는 차임 지급 의무를 없애주는 대신 계약 연장 불가와 권리금을 인정하지 않는다는 내용의 제소전화해 조서 작성에 응하도록 요구했습니다. 저는 울며 겨자 먹기로 서명했지만, 이러한 내용은 상가건물 임대차보호법에 위반되는 것으로 알고 있습니다. 이를 이유로 제소전화해를 무효로 할 수 있을까요?

안타까운 현실: 제소전화해의 강력한 효력

상가건물 임대차보호법에 위반되는 내용이라도 일단 제소전화해 조서가 작성되면 확정판결과 같은 효력을 갖습니다. 즉, 법원의 판결처럼 강제집행력을 가지게 됩니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 강행규정을 두고 있지만, 제소전화해는 이러한 강행규정에도 불구하고 유효하게 성립될 수 있다는 점이 중요합니다.

관련 판례로 대법원 1992. 10. 27. 선고 92다19033 판결이 있습니다. 이 판례에 따르면 확정판결과 같은 효력을 가지는 제소전화해 조서는 준재심 절차에 의하여 취소되지 않는 한 그 효력을 다툴 수 없습니다.

해결책: 준재심 소송

따라서 위 사례처럼 제소전화해의 효력을 다투려면 준재심 소송을 제기해야 합니다. 단순히 소송에서 상가건물 임대차보호법 위반을 주장하는 것만으로는 제소전화해의 효력을 뒤집을 수 없습니다. 오히려 소송이 배척되거나 소의 이익이 없어 각하될 가능성이 높습니다.

상가건물 임대차보호법 관련 조항:

• 제10조(차임 등의 증감청구권) 차임 또는 보증금이 약정한 차임이나 보증금에 비추어 현저하게 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 차임 또는 보증금의 증액은 이 법에 따른 범위에서만 증액할 수 있다.
• 제10조의3(계약갱신 요구등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
• 제15조(권리금 회수기회 보호) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 새로운 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다.

결론:

제소전화해는 강력한 효력을 가지므로, 임대차 계약과 관련된 문제로 어려움을 겪고 있다면 제소전화해 조서 작성 전에 법률 전문가와 상담하는 것이 매우 중요합니다. 이미 제소전화해가 성립된 경우, 준재심 소송을 통해 구제받을 수 있는지 신속하게 검토해야 합니다. 어려운 상황에 처했더라도 포기하지 마시고 적극적으로 대처하여 정당한 권리를 지키시기 바랍니다.