건설공사 계약보증과 손해배상, 지체상금에 대한 오해와 진실

건설공사 계약은 복잡하고, 문제 발생 시 법적인 분쟁으로 이어지는 경우가 많습니다. 특히 계약보증, 손해배상, 지체상금 등의 개념에 대한 오해는 분쟁을 더욱 어렵게 만듭니다. 오늘은 이러한 개념들을 명확히 하고, 관련된 법적 판단 기준을 살펴보겠습니다.

1. 계약보증이란 무엇일까요?

흔히 계약보증을 하면 무슨 일이 있어도 보증금 전액을 받을 수 있다고 생각하는 분들이 있습니다. 하지만 이는 오해입니다. 과거 건설공제조합법(현재는 폐지)에 따른 계약보증은 수급인(공사를 맡은 업체)이 계약대로 공사를 이행하는 것을 보증하는 제도입니다. 만약 수급인이 계약을 제대로 이행하지 못하면, 그로 인해 도급인(공사를 맡긴 사람)이 입은 실제 손해를 보상하는 것이 목적입니다. (구 건설공제조합법 제2조 제2호, 제8조 제1항 제1호, 시행령 제2조 제2호) 즉, 계약보증금 전액이 무조건 지급되는 것이 아니라, 실제 손해액이 중요한 판단 기준입니다. (대법원 1997. 8. 26. 선고 97다18813 판결, 1996. 3. 22. 선고 94다54702 판결)

2. 계약보증금, 어떻게 청구해야 할까요?

계약서에 보증금액을 위약벌이나 손해배상액 예정으로 정하는 특약이 없다면, 도급인은 건설공제조합에 수급인의 구체적인 손해배상채무 존재와 금액을 입증해야 합니다. 단순히 계약이 해지되었다고 해서 보증금 전액을 바로 청구할 수는 없습니다. 입증된 손해액 범위 내에서, 보증금액을 청구할 수 있습니다. (대법원 1999. 3. 26. 선고 96다23306 판결, 1999. 1. 26. 선고 96다6158 판결)

3. 지체상금, 언제부터 언제까지 계산해야 할까요?

공사가 늦어지면 지체상금을 지급해야 합니다. 그런데 지체상금 계산 시작과 끝 시점을 잘못 알고 있는 경우가 많습니다. 지체상금은 공사 완료 예정일 다음 날부터 발생합니다. 지체상금 계산의 끝은 실제 계약 해지일이 아니라, 수급인의 귀책사유로 도급인이 계약을 해지할 수 있었던 시점을 기준으로 합니다. 즉, 공사 중단 등 해지 사유가 발생했을 때 도급인이 다른 업체에 공사를 맡겨 완공할 수 있었던 시점까지 지체상금을 계산합니다. (대법원 1998. 2. 24. 선고 95다38066, 38073 판결, 1995. 9. 5. 선고 95다18376 판결, 1989. 7. 25. 선고 88다카6273, 6280 판결) 또한, 지체상금이 과도하게 많다고 판단되면 법원은 여러 사정을 고려하여 감액할 수 있습니다. (민법 제398조 제2항)

건설공사 계약은 관련 법규와 판례를 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 위 내용을 참고하여 분쟁을 예방하고, 문제 발생 시 적절하게 대응하시기 바랍니다.