공사대금과 지체상금, 알쏭달쏭한 분쟁 해결 가이드!

건설공사, 시작부터 끝까지 순탄치 않은 경우가 많습니다. 특히 공사대금이나 지체상금 문제로 분쟁이 발생하면 머리가 아파지죠. 오늘은 복잡한 건설 분쟁에서 핵심 쟁점들을 정리해 드리겠습니다.

1. 지체상금, 언제까지 물어줘야 할까?

공사 기간을 어겼을 때 발생하는 지체상금, 그 적용 범위는 어떻게 될까요? 계약서에 명확히 적혀있으면 좋겠지만, 그렇지 않은 경우가 더 많습니다. 이럴 땐 계약 내용, 계약 당시 상황, 목적, 거래 관행 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히 건설공사는 오랜 시간이 걸리기 때문에 예상치 못한 변수가 많다는 점을 염두에 두고 판단해야 합니다. (대법원 1999. 1. 26. 선고 96다6158 판결 등 참조)

놀라운 점은, 공사 지연의 책임이 발주자에게 있더라도 지체상금을 물어야 할 수 있다는 것입니다! 이 경우에는 발주자의 잘못이 없었다면 공사가 완료되었을 시점까지를 기준으로 지체일수를 계산합니다.

2. 지체상금, 너무 많으면 깎아줄 수 있을까?

민법 제398조 제2항에 따르면, 지체상금이 과도하게 많다고 판단되면 법원에서 감액할 수 있습니다. 지체상금은 손해배상액의 예정이기 때문에, 실제 손해보다 훨씬 크다면 부당하다고 볼 수 있겠죠?

3. 발주자 잘못으로 계약 해지, 그래도 지체상금 내야 할까?

발주자의 귀책사유로 계약이 해지되더라도 지체상금이 발생할 수 있습니다. 발주자의 잘못이 없었다면 공사가 언제 완료되었을지를 기준으로 지체일수를 계산하고, 그에 따른 지체상금을 산정합니다.

4. 기성부분 공사대금, 언제부터 이자가 붙을까?

공사가 여러 단계로 나뉘어 있고, 각 단계별로 검사 후 공사대금을 지급하기로 약정한 경우, 검사가 완료된 부분의 공사대금은 약정된 지급일 다음 날부터 지연이자(지연손해금)가 발생합니다. (민법 제664조, 제665조)

만약 공사 도중 계약이 해지되었다면, 이미 완료되어 인도된 부분에 대한 공사대금 지연이자는 계약 해지일 다음 날부터 발생합니다.

5. 계약 해지, 어떤 법을 적용해야 할까?

민법 제673조는 수급인이 공사를 완료하기 전에 도급인이 손해배상을 하고 계약을 해지할 수 있다고 규정합니다. 하지만 해지 통보 시 손해배상 의사가 명확하게 표시되지 않았다면 이 조항에 따른 해지로 보기 어려울 수 있습니다.

복잡한 건설 분쟁, 관련 법 조항과 판례를 꼼꼼히 살펴보고, 전문가의 도움을 받는 것이 현명한 해결책입니다. (민법 제105조, 제398조, 제543조, 제664조, 제665조 / 대법원 1999. 1. 26. 선고 96다6158 판결, 대법원 1999. 3. 26. 선고 96다23306 판결, 대법원 2005. 8. 19. 선고 2002다59764 판결)