공사 계약 파기와 지체상금, 제대로 알고 계약하자!

건설 공사 계약, 시작부터 끝까지 꼼꼼하게 따져봐야 할 것들이 참 많죠? 특히 계약이 제대로 이행되지 않았을 때 발생하는 문제들, 예를 들면 계약 파기나 공사 지연 등은 머리 아픈 법적 분쟁으로 이어지기 쉽습니다. 오늘은 공사 도급 계약과 관련된 중요한 판례를 바탕으로 계약보증금과 지체상금에 대해 알아보겠습니다.

계약보증금, 무조건 다 받을 수 있을까?

공사 계약을 할 때 계약보증금을 거는 경우가 많습니다. 만약 계약 상대방이 계약을 어기면 이 돈을 돌려받지 못할 거라고 생각하기 쉬운데요. 반드시 그렇지는 않습니다! 계약서에 계약보증금을 '위약벌'이나 '손해배상액의 예정'으로 한다는 특약이 없다면, 상대방이 계약을 어겼다고 해서 무조건 계약보증금 전액을 청구할 수는 없습니다. (민법 제398조 참조)

실제로, 계약보증금을 위약벌이나 손해배상액의 예정으로 하는 특약이 없었던 한 공사 도급 계약에서, 수급인(공사를 맡은 업체)의 채무불이행으로 계약이 해제되었음에도 불구하고 도급인(공사를 맡긴 측)이 계약보증금 전액을 청구할 수 없다는 판결이 나왔습니다. (대법원 1995. 12. 12. 선고 95다28526 판결 등 참조) 따라서 계약서 작성 시 계약보증금 관련 조항을 명확히 하는 것이 중요합니다.

지체상금, 언제까지 물어야 할까?

공사가 늦어지면 지체상금을 물어야 한다는 것은 많이들 알고 계실 텐데요. 그렇다면 계약이 해지된 후에도 지체상금을 계속 물어야 할까요? 이 부분은 계약서에 명시된 당사자들의 의사에 따라 결정됩니다. 계약서 내용이 불분명하다면, 계약 당시 상황, 목적, 거래 관행 등을 종합적으로 고려해서 판단해야 합니다. (민법 제398조, 제664조, 제667조 참조)

특히 건설공사는 장기간에 걸쳐 진행되는 경우가 많고, 그 과정에서 예기치 못한 변수가 발생할 가능성이 높습니다. 따라서 지체상금 약정은 보통 이런 상황에 대비하여 도급인의 손해 입증 부담을 줄이고 법적 분쟁을 간소화하기 위한 목적으로 해석됩니다.

실제 판례를 보면, 수급인의 잘못으로 계약이 해지되었고, 도급인이 새로운 업체를 선정하여 공사를 마무리하는 바람에 공사 기간이 늘어났더라도, 지체상금을 물어야 한다는 판결이 나온 사례가 있습니다. (대법원 1989. 7. 25. 선고 88다카6273, 6280 판결 등 참조)

계약, 제대로 알고 시작하자!

공사 도급 계약은 복잡하고 전문적인 분야이기 때문에, 계약 전에 충분히 내용을 검토하고 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 계약보증금과 지체상금 관련 조항을 명확하게 하고, 예상되는 문제 상황에 대한 대비책을 마련해 둔다면 분쟁 발생 가능성을 줄이고 원활하게 공사를 진행할 수 있을 것입니다.