건축하려면 허가부터! 건축허가 & 신고 A to Z 완벽 정리!

집 짓거나 고치려는 분들 주목! 🏡 건축, 생각보다 복잡하죠? 특히 건축허가 & 신고는 꼭 알아둬야 할 중요한 절차입니다. 오늘은 건축허가와 신고에 대해 꼼꼼하게 알려드릴게요!

1. 건축허가, 왜 필요할까요?

건축물을 새로 짓거나 크게 고치려면 (대수선) 시장, 군수, 구청장 등 허가권자의 허가를 받아야 합니다. (건축법 제11조제1항 본문) 이는 안전하고 쾌적한 도시환경을 조성하기 위한 필수 절차랍니다.

2. 건축허가 받으려면?

허가권자에게 허가신청서와 함께 다음 서류들을 제출해야 합니다. (건축법 제11조제3항, 건축법 시행령 제9조제1항 본문, 건축법 시행규칙 제6조제1항 및 별지 제1호의4서식) 생각보다 준비할 서류가 많으니 꼼꼼히 체크하세요!

• 대지 관련 서류: 건축할 땅의 범위와 소유권을 증명하는 서류가 필요합니다. 만약 국유지나 공유지를 포함한다면, 해당 토지의 관리청과 협의 후 매각/양여 확인 서류를 제출해야 합니다. 땅 사용 권한을 증명하는 서류가 필요한 경우도 있습니다 (건축법 제11조제11항).
• 공유자 동의: 땅을 여러 명이 공유하는 경우, 공유자 80% 이상의 동의 (지장, 서명, 신분증 사본 첨부) 와 동의한 지분이 80% 이상임을 증명하는 서류, 그리고 건축법 시행령 제9조의3제1항 각 호에 해당하는 사유 증명서류 및 건축물 개요가 필요합니다. (건축법 제11조제11항제2호, 건축법 시행령 제9조의3제1항)
• 설계도서: 건축계획, 배치, 평면, 입면, 단면 등 건축물의 설계도면이 필요합니다. 표준설계도서를 사용하는 경우는 간소화됩니다. (건축법 시행규칙 별표 2)
• 사전결정서: 건축법 제10조에 따라 사전결정을 받았다면 사전결정서를 제출해야 합니다.
• 기타 서류: 다른 법률에 따라 필요한 허가나 신고 관련 서류도 제출해야 합니다. 예를 들어, 산지전용허가, 농지전용허가 등이 있을 수 있습니다. (건축법 제11조제5항) 착공신고 전까지 제출 가능한 서류도 있습니다. (건축법 제11조제3항)
• 결합건축협정서: 결합건축을 하는 경우 필요합니다. (건축법 시행규칙 별지 제27호의12서식)

허가권자는 한국건축규정 준수 여부를 확인하고 (건축법 제11조제4항), 허가가 나면 건축허가서를 발급합니다. (건축법 시행령 제9조제2항, 건축법 시행규칙 제8조제1항)

3. 건축허가 없이 건축하면?

무허가 건축은 엄격히 금지됩니다! 도시지역에서는 3년 이하의 징역 또는 5억원 이하의 벌금, 도시지역 밖에서는 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. (건축법 제108조제1항제1호, 건축법 제110조제1호)

4. 건축허가 받으면 다른 허가도 끝?

건축허가를 받으면 개발행위허가, 산지전용허가, 농지전용허가, 도로점용허가 등 여러 개별법에 따른 인허가를 받은 것으로 간주됩니다. (건축법 제11조제5항) 이는 "의제 처리"라고 부르며, 행정 절차를 간소화하는 효과가 있습니다.

5. 건축허가, 취소될 수도 있나요?

허가 후 2년 안에 공사를 시작하지 않거나, 공사 완료가 불가능하다고 인정되는 경우, 착공신고 전에 대지 소유권을 상실한 경우 등에는 허가가 취소될 수 있습니다. (건축법 제11조제7항) 단, 공사 착수 기간은 정당한 사유가 있으면 1년까지 연장 가능합니다.

6. 건축신고는 뭐죠?

일정 조건을 만족하는 소규모 건축물은 건축허가 대신 간편한 건축신고로 진행할 수 있습니다. (건축법 제14조제1항, 건축법 시행령 제11조제3항)

• 85m² 이내 개축 (3층 이상 건물은 연면적 10% 이내)
• 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서 200m² 미만, 3층 미만 건축 (일부 제외)
• 100m² 이하 건축
• 표준설계도서에 따른 건축 (건축조례로 정하는 경우)

신고 절차와 필요 서류는 건축허가보다 간소하지만, 꼼꼼히 확인해야 합니다. (건축법 제14조제1항, 건축법 시행규칙 제12조 및 별지 제6호서식) 신고 후 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 신고 효력이 사라지며, 정당한 사유가 있을 경우 1년 연장 가능합니다. (건축법 제14조제5항)

7. 건축허가/신고 후 변경사항 발생하면?

허가/신고 사항을 변경하려면 다시 허가/신고를 받아야 합니다. (건축법 제16조제1항 본문, 건축법 시행령 제12조제1항) 다만, 경미한 변경은 사용승인 신청 시 일괄 신고가 가능합니다. (건축법 제16조제2항, 건축법 시행령 제12조제3항) 무단 변경은 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. (건축법 제110조제2호, 건축법 제111조제1호)

8. 건축허가/신고 수수료는 얼마?

건축물 연면적에 따라 수수료가 부과됩니다. (건축법 제17조, 건축법 시행규칙 제10조제1항 및 별표 4) 자세한 금액은 해당 지방자치단체의 건축조례를 확인해야 합니다.

9. 건축허가 제한, 무슨 뜻일까요?

국토 관리, 국방, 국가유산 보존, 환경보전, 국민경제 등을 위해 필요한 경우, 국가나 지자체에서 건축허가를 제한할 수 있습니다. (건축법 제18조) 제한 기간은 최대 2년이며, 1회에 한해 1년 연장 가능합니다. (건축법 제18조제4항)

자, 이제 건축허가와 신고에 대한 궁금증이 좀 풀리셨나요? 복잡해 보이지만 차근차근 준비하면 어렵지 않아요! 성공적인 건축을 응원합니다! 👍