건축법, 알고 보면 쉬워요! 공인중개사 업무 관련 핵심 정리!

부동산 거래, 특히 건물이 포함된 거래를 할 때 꼭 알아야 하는 건축법! 복잡하고 어려워 보이지만, 공인중개사 업무와 관련된 핵심만 쏙쏙 뽑아서 쉽게 설명해 드릴게요. (자세한 내용은 국가법령정보센터에서 확인하세요!)

1. 건축법 기초 용어, 이것만 알면 돼요! (건축법 제2조, 건축법 시행령 제2조)


용어	설명
건축	새 건물 짓기(신축), 넓히기(증축), 다른 용도로 바꾸기(개축), 부서진 건물 다시 짓기(재축), 건물 옮기기(이전)
결합건축	여러 대지를 합쳐서 용적률 계산 후 건축하는 것 (건축법 제56조)
건축물	지붕, 기둥, 벽이 있는 건물 + 딸린 시설물 + 지하/고가 공작물에 있는 사무실, 공연장 등등 (건축법 시행령 참조)
지하층	바닥이 땅보다 아래에 있고, 땅에서 바닥까지 높이의 절반 이상이 층 높이인 곳
주요구조부	내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀, 주계단 (사이기둥, 최하층 바닥 등 구조상 중요하지 않은 부분 제외)
대수선	건물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수리, 변경, 증설하는 것
리모델링	건물 노후화 방지, 기능 향상을 위한 대수선, 증축, 개축
고층건축물	30층 이상 또는 높이 120m 이상
초고층건축물	50층 이상 또는 높이 200m 이상
다중이용건축물	특정 용도(문화집회시설, 종교시설, 판매시설 등)의 바닥면적 합계 5천㎡ 이상 또는 16층 이상
준다중이용건축물	다중이용건축물 외 특정 용도의 바닥면적 합계 1천㎡ 이상
특수구조건축물	긴 보/차양, 기둥 간격 20m 이상 등 특수 설계/시공/공법 필요 (국토교통부 고시 제2018-777호)

2. 건축법, 언제 적용 안될까? (건축법 제3조제1항)

문화재, 천연기념물 등
철도 선로 부지 내 운전보안시설, 보행시설 등
고속도로 통행료 징수시설
이동 가능한 컨테이너 간이창고 (공장 용도에 한함)
하천구역 내 수문조작실

3. 건축 허가 받기 전, 땅에 건물 지을 수 있는지 확인하세요! (건축법 제10조)

건축 허가 전, 사전결정 신청을 통해 다음 내용을 미리 확인할 수 있어요. 사전결정을 받으면 2년 안에 건축 허가를 신청해야 합니다. (건축법 제10조제9항)

건축법, 관계 법령상 건축 가능 여부
건축 가능한 건축물의 규모

4. 건축 허가, 누구에게 받아야 할까요? (건축법 제11조)

원칙: 시장, 군수, 구청장 (허가권자)
예외: 21층 이상 또는 연면적 10만㎡ 이상 건축물은 특별시/광역시에서는 특별시장/광역시장 허가 (공장, 창고, 지방건축위원회 심의 건축물 제외, 건축법 시행령 제8조제1항)
도지사 승인 필요: 특정 건축물 (자연환경/수질 보호 구역, 주거/교육환경 보호 구역 등, 건축법 제11조제2항, 건축법 시행령 제8조제3항)

건축 허가를 받으면 가설건축물 축조신고, 사도개설허가 등도 받은 것으로 봅니다. (건축법 제11조제5항)

5. 건축 허가, 안될 수도 있어요! (건축법 제11조제4항)

건축위원회 심의를 거쳐 다음과 같은 경우 건축 허가를 안 해줄 수도 있어요.

위락시설/숙박시설이 주변 환경에 부적합한 경우
상습 침수 지역 등에서 거실 설치가 부적합한 경우

6. 건축 허가 받았는데 취소될 수도 있나요? (건축법 제11조제7항)

네, 다음과 같은 경우 건축 허가가 취소될 수 있어요.

허가 후 2년(공장은 3년) 이내 공사 착수 안 한 경우 (단, 정당한 사유 있으면 1년 연장 가능)
공사 완료 불가능한 경우
착공신고 전 건축주가 대지 소유권 상실 후 6개월 경과, 공사 착수 불가능한 경우

7. 건축 신고, 간편하게 허가 받는 방법! (건축법 제14조, 건축법 시행령 제11조)

다음과 같은 경우 건축 신고만으로 건축 허가를 받은 것으로 봅니다. 신고 후 5일(심의 등 필요시 20일) 이내에 결과를 통지받고, 1년 이내에 공사를 시작해야 합니다. (건축법 제14조제3항, 제4항, 제5항)

85㎡ 이내 증축/개축/재축 (3층 이상 건물은 연면적 1/10 이내)
관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 내 연면적 200㎡ 미만, 3층 미만 건축물 (지구단위계획구역 등 제외)
연면적 200㎡ 미만, 3층 미만 건축물의 대수선
주요구조부 해체 없는 특정 대수선 (내력벽 30㎡ 이상 수선, 기둥/보/지붕틀 3개 이상 수선 등)
연면적 100㎡ 이하 등 소규모 건축물

8. 허가/신고 내용 변경하고 싶을 땐? (건축법 제16조, 건축법 시행령 제12조)

허가/신고 사항 변경 시 허가 또는 신고가 필요해요.

85㎡ 초과 신축/증축/개축: 허가
그 외 변경: 신고
건축 관계자 변경: 신고

9. 건축 허가/착공, 제한될 수도 있어요! (건축법 제18조)

국토 관리, 국방, 문화재 보존, 환경보전 등을 위해 건축 허가/착공이 제한될 수 있습니다. (최대 2년 + 1년 연장 가능)

10. 건축 공사 끝! 사용승인 받아야 사용 가능해요! (건축법 제22조)

공사 완료 후 사용하려면 사용승인을 신청해야 합니다. (7일 이내 검사 후 사용승인서 교부)

11. 건물 해체, 허가 받아야 하나요? (건축물관리법 제30조)

건축물 해체 시 해체허가가 필요합니다. 다만, 일정 규모 이하 건축물 또는 주요구조부 해체 없는 경우는 신고로 가능합니다. (건축물관리법 시행령 제21조, 건축물관리법 시행규칙 제11조)

12. 건물 없어졌어요! 멸실신고 잊지 마세요! (건축물관리법 제34조)

건축물이 멸실되면 30일 이내에 멸실신고를 해야 합니다. 해체공사 완료신고를 한 경우는 멸실신고 한 것으로 간주합니다.

13. 건물 용도 변경하고 싶어요! (건축법 제19조)

용도 변경 시 변경하려는 용도의 건축 기준에 맞춰야 합니다. 상위 용도로 변경 시 허가, 하위 용도로 변경 시 신고가 필요해요.

자, 이제 건축법의 기본적인 내용을 이해하셨나요? 부동산 거래 시 더욱 자신감을 가지고 업무를 진행할 수 있을 거예요! 다시 한번 말씀드리지만, 이 내용은 일부 내용에 불과하니 필요에 따라 관련 법령을 꼭 확인하세요!