삽만 뜨려고 해도 허가 받아야 한다고?! 개발행위허가 완벽 정리!

땅을 사서 내 마음대로 건물 짓고, 나무 심고, 땅도 나누고 싶은데... 생각처럼 쉽지 않죠? 바로 '개발행위허가' 때문입니다! 오늘은 내 땅을 이용하기 전 꼭 알아야 할 개발행위허가에 대해 자세히 알아보겠습니다.

1. 개발행위허가? 그게 뭔데?

쉽게 말해, 땅의 모양이나 용도를 바꾸는 공사를 하기 전에 관할 시장/군수에게 허락을 받는 것입니다. 도시의 계획적인 개발과 환경 보호를 위해 꼭 필요한 절차입니다. 도시·군계획사업에 포함된 행위는 허가 대상에서 제외됩니다 (국토계획법 제56조 제1항, 시행령 제51조 제1항).

2. 어떤 행위들이 허가 대상일까?

• 건축물의 건축: 건축법에서 정의하는 건축물을 새로 짓는 행위 (국토계획법 시행령 제51조 제1항 제1호)
• 공작물의 설치: 건축물을 제외한 인공 시설물 (예: 탑, 옹벽, 저수조 등)을 설치하는 행위 (국토계획법 시행령 제51조 제1항 제2호)
• 토지의 형질변경: 땅깎기(절토), 흙쌓기(성토), 평탄화 작업(정지), 포장 등으로 땅의 모양을 바꾸는 행위. 논밭 갈기처럼 경작을 위한 것은 제외됩니다. 공유수면 매립도 포함됩니다. (국토계획법 시행령 제51조 제1항 제3호)
• 토석의 채취: 흙, 모래, 자갈, 바위 등을 채취하는 행위. 단, 토지 형질변경 목적이면 제외됩니다. (국토계획법 시행령 제51조 제1항 제4호)
• 토지분할: 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서 허가 없이 토지를 나누는 행위, 건축법상 최소 면적보다 작게 나누는 행위, 폭 5m 이하로 나누는 행위 등이 허가 대상입니다. (국토계획법 시행령 제51조 제1항 제5호)
• 물건 쌓아놓기: 녹지·관리·자연환경보전지역에서 건축물 울타리 밖에 물건을 한 달 이상 쌓아두는 행위 (국토계획법 시행령 제51조 제1항 제6호)
• 허가사항 변경: 이미 허가받은 내용을 바꿀 때도 원칙적으로 다시 허가를 받아야 합니다. 단, 면적 5% 이내 축소 등 경미한 변경은 예외입니다. (국토계획법 제56조 제2항, 시행령 제52조 제1항)

3. 허가 없이도 되는 개발행위는?

• 재해복구 등 응급조치: 1개월 이내 신고 필요 (국토계획법 제56조 제4항, 시행령 제53조)
• 건축법상 신고 대상 건축물의 개축·증축·재축: 도시·군계획시설 부지가 아닌 경우에 한함 (국토계획법 시행령 제53조)
• 경미한 행위: 규모가 작은 건축물 건축, 공작물 설치, 토지 형질변경, 토석 채취, 토지 분할, 물건 쌓아놓기 등. 자세한 기준은 법령과 시/군 조례를 확인해야 합니다. (국토계획법 시행령 제53조)

4. 개발행위허가 절차는 어떻게 될까?

1. 신청서 제출: 개발계획서(기반시설 설치, 위해 방지, 환경오염 방지, 경관, 조경 등)를 첨부하여 허가권자(시장/군수)에게 제출 (국토계획법 제57조 제1항)
2. 허가/불허가 처분: 허가권자는 15일 이내에 허가 여부를 결정해야 합니다. (심의/협의 기간 제외) (국토계획법 제57조 제2항, 시행령 제54조 제1항)
3. 조건부 허가 가능: 필요시 기반시설 설치 등을 조건으로 허가할 수 있습니다. (국토계획법 제57조 제4항, 시행령 제54조 제2항)
4. 준공검사: 공작물 설치, 토지 형질변경, 토석 채취의 경우, 공사 완료 후 준공검사를 받아야 합니다. (국토계획법 제62조 제1항, 시행규칙 제11조 제1항)

5. 개발행위허가 제한?

특정 지역의 환경 보호, 계획적인 개발 등을 위해 일정 기간 개발행위허가를 제한할 수 있습니다. (국토계획법 제63조 제1항)

6. 개발밀도관리구역 & 기반시설부담구역

• 개발밀도관리구역: 개발로 인해 기반시설이 부족할 것으로 예상되지만, 기반시설 설치가 어려운 지역. 건폐율/용적률을 제한하여 개발 밀도를 관리합니다. (국토계획법 제66조)
• 기반시설부담구역: 개발이 집중되어 기반시설 설치가 필요한 지역. 개발행위 시 기반시설 설치비용을 부담해야 합니다. (국토계획법 제67조)

7. 기반시설설치비용 물납

기반시설 설치비용은 현금 납부가 원칙이지만, 토지로 대신 납부하는 '물납'도 가능합니다. (국토계획법 시행령 제70조의7 제1항)

내 땅을 효율적으로 이용하기 위해서는 복잡한 개발행위허가 제도를 잘 이해하는 것이 중요합니다! 더 자세한 내용은 국가법령정보센터에서 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'을 확인하세요!