건축한계선 위반 건물, 철거는 정당할까? 신뢰보호 원칙과 그 적용 한계

건물을 짓다 보면 예상치 못한 문제에 부딪히는 경우가 있습니다. 특히 법규 위반으로 인해 이미 지어진 건물의 일부를 철거해야 하는 상황은 건축주에게 큰 손실을 안겨줍니다. 그렇다면 건축허가를 받았음에도 불구하고 법규 위반을 이유로 철거 명령을 받은 경우, 건축주는 어떤 권리를 주장할 수 있을까요? 오늘은 건축한계선 위반 건물 철거 사례를 통해 신뢰보호 원칙과 그 적용 한계에 대해 알아보겠습니다.

신뢰보호 원칙이란?

행정청의 공적인 견해표명을 믿고 그에 따라 행동한 사람을 보호하기 위한 원칙입니다. 즉, 행정청이 이전에 한 말을 뒤집어 개인에게 피해를 주는 것을 막기 위한 장치입니다.

신뢰보호 원칙 적용 요건

행정청의 행위에 신뢰보호 원칙을 적용하려면 다음 다섯 가지 요건을 모두 충족해야 합니다.

1. 행정청의 공적인 견해표명: 행정청이 개인에게 특정한 방향으로 행동해도 좋다는 의사를 표시해야 합니다.
2. 귀책사유 없음: 개인이 행정청의 견해표명이 잘못된 것임을 알지 못했고, 알 수 없었어야 합니다. 즉, 개인에게는 과실이 없어야 합니다. (행정절차법 제4조 제2항)
3. 견해표명 신뢰 및 이에 따른 행위: 개인이 행정청의 견해표명을 믿고 그에 따라 어떤 행위를 했어야 합니다. 예를 들어, 건축허가를 받고 건물을 짓기 시작한 경우가 이에 해당합니다.
4. 견해표명에 반하는 처분으로 인한 이익 침해: 행정청이 이전 견해표명과 반대되는 처분을 하여 개인의 이익을 침해해야 합니다. 예를 들어, 건축허가를 취소하거나 철거 명령을 내리는 경우입니다.
5. 공익 또는 제3자 이익 침해 없음: 신뢰보호 원칙을 적용해도 공익이나 제3자의 정당한 이익을 심각하게 해치지 않아야 합니다.

사례 분석: 건축한계선 위반 건물 철거

이 사례에서는 건축주와 건축사가 상세계획지침에 따른 건축한계선 제한을 간과하고 건축허가를 받았습니다. 이후 건축한계선 위반을 이유로 철거 명령을 받았는데, 법원은 건축주와 건축사에게 귀책사유가 있다고 판단했습니다. 즉, 조금만 주의를 기울였다면 건축한계선 제한을 알 수 있었음에도 이를 알아보지 않은 과실이 있다는 것입니다. (건축법 제23조, 제36조, 제37조, 제69조 제1항, 건축법시행령 제20조)

귀책사유 판단 기준

귀책사유는 단순한 실수가 아니라, 행정청의 견해표명의 하자가 관계자의 사실 은폐나 부정행위 때문이거나, 관계자가 하자가 있음을 알았거나 중대한 과실로 알지 못한 경우를 말합니다. 이때 귀책사유는 건축주와 건축사 등 관계자 모두를 기준으로 판단합니다.

철거 명령의 정당성

건축허가 후 상당 부분 공사가 진행된 상태에서 법규 위반이 발견되어 철거 명령을 내릴 수 있는지는 건축주의 불이익, 공익, 제3자의 이익, 법규 위반 정도 등을 종합적으로 고려하여 판단합니다. (건축법 제69조 제1항, 행정소송법 제27조) 이 사례에서는 건축주의 재산상 손실이 크지만, 건축한계선 위반 정도가 크고 도시미관을 해친다는 점 등을 고려하여 철거 명령이 정당하다고 판단했습니다.

관련 판례

• 대법원 1998. 5. 8. 선고 98두4061 판결
• 대법원 1999. 3. 9. 선고 98두19070 판결
• 대법원 1999. 5. 25. 선고 99두1052 판결
• 대법원 2001. 9. 28. 선고 2000두8684 판결
• 대법원 2001. 11. 9. 선고 2001두7251 판결

건축 관련 법규는 복잡하고 어렵기 때문에 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다. 신뢰보호 원칙이 적용되기 위한 요건이 까다롭다는 점을 기억하고, 건축 과정에서 법규 준수에 대한 주의를 기울여야 예상치 못한 손실을 예방할 수 있습니다.