경매 낙찰 전 임대차 계약, 내 보증금은 안전할까요? 😰

경매로 나온 상가를 낙찰받기 전에 미리 임대차 계약을 맺는 경우가 종종 있습니다. 하지만 낙찰 전 계약은 보증금을 떼일 위험이 크다는 사실, 알고 계셨나요? 오늘은 이와 관련된 사례를 통해 상가임대차보호법상 우선변제권 확보에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례:

A씨는 경매 진행 중인 상가에 눈독을 들였습니다. 최고가매수신고인(낙찰 예정자)인 B씨와 이야기가 잘 되어 낙찰 전에 미리 임대차 계약을 맺고 기존 임차인으로부터 상가를 인도받았습니다. 그런데 다음 날, B씨가 매각대금을 완납하고 C주식회사에 근저당권을 설정했습니다. 이 경우 A씨는 상가임대차보호법상 우선변제권을 주장할 수 있을까요?

결론부터 말씀드리면, A씨는 우선변제권을 주장하기 어려울 가능성이 높습니다.

왜 그럴까요? 상가임대차보호법의 보호를 받으려면 적법하게 임대차계약을 체결할 권한을 가진 임대인과 계약을 맺어야 합니다. 최고가매수신고인은 아직 소유권을 취득하지 않았기 때문에 원칙적으로 임대차계약을 체결할 권한이 없습니다.

대법원은 주택임대차보호법과 관련된 유사한 사례(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결)에서 "주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다"고 판시했습니다.

또한, 최고가매수신고인과 임차인 사이의 임대차계약과 관련된 사례(대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결)에서는 "최고가매수신고인이라는 것 외에는 위 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료는 기록상 찾아볼 수 없다"고 판단하여 최고가매수신고인에게 적법한 임대차 체결권한이 없다고 보았습니다.

비록 위 판례들은 주택임대차보호법 관련 판례이지만, 상가임대차보호법에도 유사하게 적용될 수 있습니다. 따라서 A씨처럼 최고가매수신고인과 임대차 계약을 맺은 경우, 임대인에게 적법한 임대 권한이 있었다고 보기 어려워 우선변제권을 취득하기 어려울 가능성이 높습니다.

경매 진행 중인 부동산을 임차하려는 경우에는 낙찰 후 소유권 이전까지 기다렸다가 정식 소유자와 계약을 체결하는 것이 안전합니다. 섣부른 계약으로 힘들게 모은 보증금을 잃지 않도록 주의해야 합니다.