집주인 배우자와 전세 계약, 내 보증금 안전할까요? 😰

전세 계약, 특히 큰 돈이 오가는 만큼 꼼꼼하게 확인해야 할 사항들이 많죠. 집주인 배우자와 계약을 했다면 더욱 신경이 쓰일 텐데요. 오늘은 등기부등본상 집주인은 아니지만, 배우자와 전세 계약을 했을 때 내 보증금을 지킬 수 있는지, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지 알아보겠습니다.

사례: A라는 집에 전세로 들어가려는 세입자입니다. 등기부등본을 확인해보니 집주인은 甲이지만, 저는 甲의 배우자인 乙과 임대차계약을 체결했습니다. 이미 이사도 하고 전입신고와 확정일자까지 받았는데, 혹시 문제가 생기면 제 보증금은 안전할까요? 주택임대차보호법에 따른 우선변제권을 주장할 수 있을까요?

해결책: 다행히도, 대법원 판례에 따르면 등기부등본상 소유자가 아닌 배우자와 계약했더라도, 일정 조건을 충족하면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

핵심은 배우자가 **"적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한"**을 가지고 있었는지 여부입니다. 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결에 따르면, 집주인(등기부상 소유자)이 아니더라도, 적법한 임대 권한을 가진 사람과 맺은 임대차계약도 주택임대차보호법의 적용을 받습니다.

그럼 '적법한 임대 권한'은 어떻게 판단할까요? 대법원은 다음과 같은 사항들을 고려합니다.

• 소유자와 임대인(배우자)의 주소 일치 여부: 등기부등본상 소유자와 배우자의 주소가 같다면, 배우자가 소유자의 동의 하에 임대차계약을 체결했을 가능성이 높다고 봅니다.
• 소유자의 이의 제기 여부: 소유자가 배우자의 임대차계약에 대해 알고 있었음에도 별다른 이의를 제기하지 않았다면, 암묵적으로 임대를 허락한 것으로 해석될 수 있습니다.

결론: 질문하신 분의 경우, 乙(배우자)과의 임대차계약 과정에서 위와 같은 조건들을 충족한다면, 주택임대차보호법이 적용되어 우선변제권을 주장할 수 있을 가능성이 높습니다. 즉, 만약 집이 경매에 넘어가더라도 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 확보할 수 있습니다.

하지만, 가장 확실한 방법은 계약 전에 등기부등본상 소유자의 동의서를 받아두는 것입니다. 이를 통해 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 미리 예방하고, 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.