여러분, 내 집 마련의 꿈을 이루기 위해 경매에 참여하시는 분들 많으시죠? 특히 경매로 나온 주택을 낙찰 받기 전에 미리 임대차계약을 맺고 입주하는 경우도 있는데요. 오늘은 이와 관련된 위험한 함정에 대해 알려드리려고 합니다. 잘못하면 보증금을 날릴 수도 있으니, 꼭 끝까지 읽어보세요!
사례:
A씨는 경매로 나온 주택에 눈독을 들이고 있었습니다. 마침 최고가매수신고인(경매에서 가장 높은 가격을 제시한 사람) 지위에 있던 B씨가 해당 주택을 임대로 내놓았습니다. A씨는 B씨와 임대차계약을 맺고 입주하여 전입신고까지 마쳤습니다. 물론 임대차계약서에도 확정일자를 받았죠. 그런데 다음 날, B씨가 갑자기 매각대금을 완납하고 C주식회사에 근저당권 설정등기를 해주었습니다. 이 경우, A씨는 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있을까요? (주택임대차보호법상 우선변제권)
정답은 '아니오' 입니다. 😫
왜 그럴까요?
주택임대차보호법은 세입자의 권리를 보호하기 위한 법이지만, 모든 임대차계약에 적용되는 것은 아닙니다. 핵심은 **"적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인"**과 계약을 맺어야 한다는 것입니다.
경매에서 최고가매수신고인은 아직 소유권을 취득하지 못한 상태입니다. 즉, 주택을 임대할 권한이 없습니다. 낙찰자가 잔금을 납부하고 소유권이전등기를 마쳐야 진정한 소유자가 되는 것이죠. B씨는 단지 최고가매수신고인일 뿐, 소유자가 아니기 때문에 A씨와 유효한 임대차계약을 맺을 수 없었던 것입니다.
따라서 A씨는 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없고, 우선변제권도 주장할 수 없습니다. C주식회사의 근저당권이 A씨의 임대차계약보다 우선하게 됩니다.
관련 법 조항 및 판례:
결론:
경매 주택에 입주하기 전에는 반드시 소유권 이전 여부를 확인해야 합니다. 최고가매수신고인이라고 해서 안심해서는 안 됩니다. 낙찰자가 잔금을 치르고 소유권을 확보한 후에 임대차계약을 체결해야 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 경매는 높은 수익을 기대할 수 있지만, 그만큼 위험도 따르는 만큼 신중하게 접근해야 합니다.
상담사례
경매 잔금 납부 전 최고가 매수 신고인과 맺은 임대차계약은 집주인이 아닌 사람과의 계약이므로 법적 효력이 없어 보증금을 잃을 위험이 크므로, 잔금 납부 후 소유권 확보를 확인하고 계약해야 안전하다.
상담사례
경매 낙찰 전 최고가매수신고인과 임대차 계약을 하면 소유권 이전 전이라 법적 효력이 없어 임차인의 보증금 보호가 어렵다.
상담사례
경매 진행 중인 집과 임대차 계약 시 낙찰자가 소유권 이전 등기를 완료하기 전 계약하면 무효가 되어 보증금을 잃을 수 있으므로 등기 후 계약해야 안전하다.
상담사례
경매 진행 중인 집의 낙찰 예정자와 계약하면 소유권 이전 전이므로 법적 효력이 없어 전세금을 보호받을 수 없으니, 반드시 소유권 이전 후 소유자와 계약해야 한다.
상담사례
경매 진행 중인 부동산은 소유권 이전 전 낙찰 예정자와 계약하면 임대 권한이 없어 보증금을 날릴 수 있으므로 반드시 소유권 이전 후 계약해야 한다.
상담사례
경매 진행 중인 집과 임대차 계약 시 낙찰자가 소유권을 확보하기 전 계약은 법적 효력이 없어 보증금을 잃을 수 있으므로, 소유권 이전 확인 후 계약해야 한다.