경매 때문에 전세금 날렸어요! 돌려받을 수 있을까요? 😥

집주인이 대출금을 못 갚아 집이 경매로 넘어가면서 전세금을 몽땅 날렸다는 분들, 종종 계시죠? 저도 그런 상황에 처해서 너무 힘든 시간을 보내고 있어요. 제 이야기를 들어보시고, 혹시라도 비슷한 상황에 처하신 분들께 도움이 되었으면 합니다.

저는 보증금 500만원에 월세 20만원, 1년 계약으로 집을 구했습니다. 당연히 전입신고도 했고요. 그런데 알고 보니 집주인이 큰 빚이 있었고, 결국 집이 경매로 넘어갔습니다. 😰 저는 경매 절차에서 배당요구를 하지 못했고, 결국 전세금 한 푼도 돌려받지 못했습니다. 돈을 빌려준 은행(근저당권자)은 경매된 집값을 전부 가져갔고요. 너무 억울해서 은행에 부당이득반환청구를 할 수 있는지 알아봤습니다.

결론부터 말씀드리면, 안타깝게도 부당이득반환청구가 어려울 가능성이 높습니다. 왜 그럴까요?

주택임대차보호법에서는 저처럼 보증금이 적은 세입자(소액임차인)를 보호하기 위해, 집이 경매로 넘어가더라도 은행보다 먼저 일정 금액을 돌려받을 수 있는 권리(최우선변제권)를 주고 있습니다. 이 권리를 행사하려면, 집에 입주하고 전입신고를 해야 합니다. (주택임대차보호법 제3조 제1항, 제8조 제1항)

최우선변제를 받을 수 있는 금액은 지역과 집값에 따라 다릅니다. 제가 살던 지역 기준으로 제 보증금은 최우선변제 대상에 해당했기에, 경매 절차에서 배당요구를 했다면 전세금 일부라도 돌려받을 수 있었을 겁니다. 하지만 저는 배당요구를 하지 않았고, 법원은 제가 최우선변제권이 있는지 없는지도 모른 채 경매 절차를 진행했습니다.

여기서 중요한 판례가 있습니다. 대법원은 "소액임차인이더라도 경매에서 배당요구를 하지 않으면, 나중에 은행에 부당이득반환청구를 할 수 없다"고 판결했습니다. (대법원 2000. 6. 27. 선고 2000다15241 판결, 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결) 즉, 배당요구를 하지 않으면 법원은 돈을 빌려준 은행에 정당하게 돈을 돌려준 것으로 보기 때문에, 세입자가 나중에 돈을 돌려달라고 해도 법적으로 보호받을 수 없다는 뜻입니다. 이 판례는 일반적인 임차인의 경우에도 마찬가지로 적용됩니다. (대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결)

저처럼 전세금을 잃지 않으려면, 집을 구할 때 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 경매 절차가 시작되면 반드시 배당요구를 해야 합니다. 저의 뼈아픈 경험이 다른 분들께 도움이 되길 바랍니다.