전세금 못 돌려받았을 때, 경매로 해결될까?

전세 살다 보면 가장 걱정되는 일 중 하나가 집주인이 바뀌면서 전세금을 돌려받지 못하는 상황일 겁니다. 특히 경매까지 진행된다면 더욱 막막하죠. 오늘은 전세금을 다 못 돌려받았을 때 어떤 권리를 행사할 수 있는지, 경매와 관련해서 어떤 판결이 있었는지 알아보겠습니다.

상황 1: 첫 경매에서 전세금을 다 못 받았어요.

전세 계약할 때 확정일자를 받아두면 대항력과 우선변제권이라는 중요한 권리가 생깁니다. 대항력은 집주인이 바뀌어도 내 전세 계약을 유지할 수 있는 권리이고, 우선변제권은 집이 경매로 넘어갔을 때 다른 빚보다 먼저 전세금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.

만약 집이 경매에 넘어가서 배당요구를 했는데, 순위가 밀려 전세금을 전부 돌려받지 못했다면 어떻게 될까요? 낙찰받은 새 집주인에게 남은 전세금을 돌려달라고 요구할 수 있습니다. 이때 중요한 점은 전세 계약은 배당요구를 한 시점에 끝난 것으로 간주되지만, 전세금을 완전히 돌려받을 때까지는 마치 계약이 유지되는 것처럼 집에 계속 살 수 있다는 것입니다. (주택임대차보호법 제4조 제2항) 새 집주인은 이전 집주인의 권리와 의무를 이어받게 되므로(주택임대차보호법 제3조 제2항), 남은 전세금을 돌려줄 책임이 있습니다. 다만, 이때 우선변제권은 이미 경매 과정에서 행사했기 때문에 소멸됩니다. (대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결)

상황 2: 새 집주인이 대출받고 또 경매에 넘어갔어요.

첫 번째 경매에서 전세금을 다 못 받았는데, 새 집주인이 집을 담보로 대출을 받고 또 경매에 넘어갔다면 어떨까요? 안타깝게도 이 경우, 두 번째 경매에서는 우선변제권을 주장할 수 없습니다. 첫 번째 경매에서 배당요구를 했을 때 이미 전세 계약은 종료된 것으로 보기 때문입니다. (주택임대차보호법 제8조 제2항, 제3조의2 제1항) 비록 첫 경매에서 전세금을 한 푼도 돌려받지 못했더라도 마찬가지입니다. 이 경우에는 새 집주인에게 남은 전세금 반환을 요구할 수 있을 뿐입니다. (대법원 1997. 8. 29. 선고 97다11195 판결)

결론

전세금을 보호받기 위해서는 계약 시 확정일자를 받는 것이 필수적입니다. 경매 과정이 복잡하고 어렵더라도 자신의 권리를 정확히 이해하고 행사해야 손해를 최소화할 수 있습니다. 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.