전세금 못 받았을 때, 경매로 집 넘어가도 돌려받을 수 있을까?

집주인이 빚을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가는 경우, 세입자는 전세금을 돌려받지 못하는 상황에 처할 수 있습니다. 특히 소액임차인의 경우, 경매 절차에 참여하여 배당요구를 해야 전세금을 보호받을 수 있는데, 만약 배당요구를 하지 않았다면 어떻게 될까요? 오늘은 배당요구를 하지 않은 소액임차인도 전세금을 돌려받을 수 있는지에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사례 소개

어떤 주택에 근저당권이 설정된 후, 소액임차인 두 명이 각각 전세 계약을 맺고 입주했습니다. 이후 집주인이 빚을 갚지 못해 집이 경매로 넘어갔습니다. 두 명의 소액임차인은 경매 절차에서 배당요구를 하지 않았고, 결국 근저당권자가 경매 대금 전액을 배당받았습니다. 이에 소액임차인들은 근저당권자를 상대로 부당이득반환청구 소송을 제기했습니다.

법원의 판단

법원은 소액임차인들의 손을 들어주었습니다.

소액임차인은 비록 경매 절차에서 배당요구를 하지 않았더라도, 주택임대차보호법(1990.3.5. 법률 제3397호로 개정되기 전의 것) 제8조에 따라 근저당권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 경매 절차에서 배당요구를 하지 않았다는 사실만으로 이러한 실체법상 권리가 사라지는 것은 아닙니다.

따라서 근저당권자가 소액임차인이 받아야 할 보증금까지 배당받았다면, 이는 법률상 원인 없이 이득을 취한 것이 됩니다. **민법 제741조(부당이득)**에 따라, 소액임차인은 근저당권자에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

즉, 경매 절차에서 배당요구를 하지 않았더라도 소액임차인의 권리가 소멸하는 것은 아니며, 근저당권자는 부당이득을 반환해야 할 의무가 있다는 것입니다.

핵심 정리

• 소액임차인은 경매 절차에서 배당요구를 하지 않았더라도 근저당권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. (주택임대차보호법 제8조)
• 근저당권자가 소액임차인의 몫까지 배당받았다면 부당이득이 되며, 소액임차인은 부당이득반환청구를 할 수 있습니다. (민법 제741조)

이번 판례는 경매 절차에 대한 지식이 부족하여 배당요구를 하지 못한 소액임차인들에게 중요한 의미를 갖습니다. 전세 계약 만료 전에 집이 경매로 넘어간 경우, 반드시 전문가의 도움을 받아 적극적으로 권리를 행사하는 것이 중요합니다.