경매 진행 중인 집, 계약 조심하세요! 😱 내 보증금은 안전할까?

경매로 나온 집, 싸게 얻을 수 있는 기회처럼 보이지만 함정이 숨어있을 수 있습니다! 특히 경매 진행 중인 집과 임대차 계약을 맺을 땐 더욱 주의해야 합니다. 자칫 잘못하면 보증금을 날릴 수도 있거든요. 오늘은 실제 판례를 통해 경매 진행 중인 집과의 임대차 계약 시 주의사항을 알려드리겠습니다.

사례:

경매로 집이 나온 상황을 가정해 보겠습니다. 乙은 경매에서 최고가를 써낸 사람(최고가매수신고인)입니다. 아직 돈은 다 내지 않았지만, 낙찰받을 가능성이 높아 보입니다. 이때 甲은 乙과 임대차 계약을 맺고 집에 들어가 살기 시작했습니다. 전입신고도 하고 확정일자도 받았죠. 그런데 다음 날, 乙은 경매 대금을 완납하고 丙 회사에 근저당권을 설정해 주었습니다. 이런 경우, 甲은 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

결론: 안타깝게도 甲은 보증금을 보호받기 어렵습니다.

왜 그럴까요?

주택임대차보호법은 세입자의 보증금을 보호하기 위한 법입니다. 하지만 모든 임대차 계약에 적용되는 것은 아닙니다. 적어도 집주인(또는 집에 대해 적법한 임대 권한을 가진 사람)과 계약을 맺어야 보호를 받을 수 있습니다. (대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결 참조)

이 사례에서 乙은 최고가매수신고인이었을 뿐, 아직 진짜 집주인은 아니었습니다. 경매 대금을 완납하기 전까지는 집에 대한 권리를 완전히 갖지 못하기 때문입니다. 즉, 乙은 임대차 계약을 할 수 있는 권한이 없었습니다.

甲은 乙에게서 집을 넘겨받고 전입신고와 확정일자까지 받았지만, 乙에게 임대 권한이 없었기 때문에 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다. 결국, 丙 회사의 근저당권이 甲의 보증금보다 우선하게 되는 것입니다.

핵심 정리:

• 경매 진행 중인 집은 소유권이 확정되지 않았으므로, 최고가매수신고인이라고 해도 임대차 계약을 할 권리가 없습니다.
• 경매가 완료되고 소유권 이전 등기까지 마친 진짜 집주인과 계약해야 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

경매로 나온 집을 임차하려는 경우, 반드시 등기부등본을 확인하고 소유권 이전이 완료되었는지, 다른 권리 관계는 없는지 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다. 섣부른 계약은 돌이킬 수 없는 손해로 이어질 수 있다는 점, 꼭 기억하세요!