경매 진행 중인 집, 함부로 계약했다간 낭패 볼 수 있어요! 😱

경매로 나온 집, 싸게 얻을 수 있다는 생각에 덜컥 계약했다가 낭패를 보는 경우가 종종 있습니다. 특히 경매 절차가 완전히 끝나지 않은 집에 대해서는 더욱 주의해야 합니다. 오늘은 최고가매수신고인과 임대차계약을 맺었다가 보증금을 날릴 수도 있는 위험한 상황에 대해 알아보겠습니다.

사례:

경매로 나온 집이 있습니다. '을'이라는 사람이 최고가매수신고인(가장 높은 가격을 써낸 사람)으로 선정되었습니다. 저는 '을'과 이 집에 대한 임대차계약을 맺고, 이사를 들어가 전입신고도 마쳤습니다. 임대차계약서에도 확정일자까지 받았습니다. 그런데 다음날 '을'이 경매 대금을 완납하고 '병'에게 근저당권 설정 등기를 해줬습니다. 이런 상황에서 저는 보증금을 돌려받을 수 있을까요? 전입신고도 하고 확정일자도 받았는데 말이죠...

안타깝지만, 답은 '아니오' 입니다. 😭

최고가매수신고인은 아직 집의 주인이 아닙니다. 낙찰은 되었지만, 경매 대금을 완납해야 진정한 소유권을 갖게 됩니다. 즉, '을'은 경매 대금을 완납하기 전까지는 집을 빌려줄 권한이 없었습니다.

대법원도 이와 같은 판결을 내렸습니다. (대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결)

핵심 내용은 다음과 같습니다.

• 적법한 임대권한이 없는 사람과 임대차계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법이 적용되지 않습니다. 즉, 전입신고와 확정일자를 받았더라도 소용이 없다는 뜻입니다.
• 경매 대금을 완납하지 않은 최고가매수신고인은 적법한 임대권한이 없습니다. 따라서 최고가매수신고인과 맺은 임대차계약은 주택임대차보호법의 보호를 받지 못합니다.

이 사례처럼 경매 진행 중인 집은 소유권 관계가 복잡하기 때문에, 임대차계약을 맺을 때는 반드시 등기부등본을 확인하고 소유권자가 누구인지, 경매 절차가 완전히 종료되었는지 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다. 싸게 얻으려다가 보증금을 잃는 일이 없도록 각별히 주의하세요!