집주인도 아닌 사람과 계약했는데... 내 보증금은 안전할까요? 😱

이사할 집을 구하는 건 정말 힘든 일이죠. 힘들게 집을 구했는데, 알고 보니 계약한 사람이 진짜 집주인이 아니었다면? 생각만 해도 아찔합니다. 내 소중한 보증금, 지킬 수 있을까요? 😥

오늘은 경매로 넘어간 집에 대해 최고가매수신고인과 계약을 했을 때, 임차인의 보증금이 안전하게 보호받을 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.

사례:

경매로 진행 중인 집이 있었습니다. A씨는 이 집의 최고가매수신고인인 B씨와 임대차계약을 맺고, 열쇠를 받아 이사를 했습니다. 당연히 전입신고도 하고 계약서에 확정일자도 받았죠. 이제 안심하고 살 수 있을 거라 생각했는데... 과연 그럴까요?

안타깝지만, A씨는 주택임대차보호법상의 보호를 받기 어렵습니다.

왜 그럴까요? 주택임대차보호법은 세입자를 보호하기 위한 법이지만, 적법한 임대인과의 계약을 전제로 합니다.

• 주택임대차보호법 제2조: "이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다."

주택임대차보호법이 적용되려면 주택의 임대차여야 합니다. 여기서 중요한 건 '적법한 임대인'입니다. B씨는 최고가매수신고인일 뿐, 아직 잔금을 치르지 않았기 때문에 집의 소유권을 가지고 있지 않습니다. 즉, 법적으로 집을 빌려줄 권한이 없는 사람인 거죠.

대법원 판례도 이를 뒷받침합니다.

• 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결: "주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다."

• 대법원 2014.2.27. 선고 2012다93794 판결: A씨처럼 최고가매수신고인과 계약하고 전입신고 및 확정일자를 받았더라도 우선변제권을 취득할 수 없다고 판시했습니다.

결론: 경매 진행 중인 집의 경우, 최고가매수신고인이 아닌 **진짜 소유자(혹은 소유권을 취득한 사람)**와 계약해야 안전하게 보증금을 지킬 수 있습니다. 집을 구할 때는 등기부등본을 꼭 확인하고, 신중하게 계약을 진행해야겠죠? 힘들게 구한 내 집, 꼼꼼하게 확인해서 안전하게 지키세요!