경매 진행 중인 집, 낙찰 예정자와 계약하면 전세금 보호받을 수 있을까? 😰

집을 구하다 보면 경매로 나온 매물에 관심을 갖게 되는 경우가 있습니다. 낙찰 예정자와 미리 임대차계약을 맺으면 시세보다 저렴하게 전세를 구할 수 있을 것 같다는 생각이 들기도 하죠. 하지만 여기에는 함정이 숨어 있습니다! 섣불리 계약했다가는 전세금을 날릴 수도 있다는 사실, 알고 계셨나요?

사례를 통해 알아보겠습니다.

A씨는 마음에 쏙 드는 집을 발견했습니다. 하지만 이 집은 경매 진행 중이었고, 현재 최고가 매수 신고인은 B씨였습니다. B씨는 A씨에게 “곧 낙찰받을 테니 미리 임대차계약을 하자”고 제안했고, A씨는 싼 가격에 혹해 계약을 체결했습니다. 전입신고와 확정일자도 받았죠. 그런데 B씨가 낙찰 대금을 완납하고 소유권을 이전받은 후, C씨가 이 집에 근저당권을 설정했습니다. 이 경우, A씨는 C씨보다 먼저 전세금을 돌려받을 수 있을까요?

정답은 '아니오'입니다.

안타깝지만 A씨는 C씨보다 전세금을 우선 변제받을 권리가 없습니다. 왜 그럴까요?

주택임대차보호법에 따르면, 대항력과 우선변제권은 적법한 임대인과 계약을 해야만 인정됩니다. 경매에서 최고가 매수 신고인은 단지 장래 소유권을 취득할 가능성이 있는 사람일 뿐, 아직 소유권이 없는 상태입니다. 따라서 최고가 매수 신고인은 적법한 임대인이 아니므로, 그와 맺은 임대차계약은 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다.

A씨는 B씨가 소유권을 취득하기 전에 전입신고와 확정일자를 받았지만, 이는 B씨가 소유권을 취득한 시점을 기준으로 효력이 발생합니다. 즉, C씨가 근저당권을 설정하기 전에 A씨가 대항력을 갖춘 것이 아니기 때문에, C씨의 근저당권이 A씨의 임차권보다 우선하게 되는 것입니다.

관련 법률 및 판례

• 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 임차인은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
• 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
• 대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 뒤에야 소유권을 취득하고, 그 전에는 소유자가 아니기 때문에 매수인이 되기 전에 임차인과 계약한 임대차계약은 주택임대차보호법의 적용을 받지 않는다.

경매 진행 중인 부동산의 임대차계약은 신중하게 접근해야 합니다. 낙찰 예정자라고 해서 안심해서는 안 됩니다. 소유권 이전 후에 정식으로 임대차계약을 체결하는 것이 안전합니다. 전세금을 보호받기 위해서는 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.