경매된 집, 내 보증금 돌려받을 수 있을까? - 우선변제권 한도 알아보기

전세나 월세로 살고 있는 집이 경매에 넘어가면 세입자는 당황스럽기 마련입니다. 특히 내 보증금을 제대로 돌려받을 수 있을지 걱정이 앞서죠. 다행히 법은 세입자를 보호하기 위해 '우선변제권'이라는 제도를 마련해 두었습니다. 하지만 우선변제권에도 한도가 있다는 사실, 알고 계셨나요?

경매로 집이 팔렸는데, 내 보증금 전부 돌려받을 수 있을까요?

예를 들어, 제가 살고 있는 집이 경매로 3억 원에 낙찰되었다고 가정해 봅시다. 제 보증금은 1억 5천만 원입니다. 낙찰가가 보증금보다 높으니 전액 배당받을 수 있을 것 같지만, 안타깝게도 그렇지 않습니다. 우선변제권에도 한도가 있기 때문입니다.

우선변제권의 한도는 어떻게 계산할까요?

주택임대차보호법 제8조 제3항에 따르면, 우선변제를 받을 수 있는 보증금의 최대 한도는 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다. 여기서 '주택가액'은 단순히 낙찰가를 의미하는 것이 아닙니다. 대법원 2001. 4. 27. 선고 2001다8974 판결에 따르면, 주택가액은 낙찰대금에 매수보증금 이자, 몰수된 몰수보증금 등을 더하고 집행비용을 뺀 실제 배당 가능한 금액을 의미합니다.

(주택임대차보호법 제8조 제3항)

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.

즉, 단순히 낙찰가 3억 원의 절반인 1억 5천만 원이 한도라고 생각하면 안 됩니다. 매수보증금 이자, 몰수보증금, 집행비용 등을 고려하여 실제 배당 가능한 금액을 확인해야 정확한 우선변제 한도를 알 수 있습니다. 따라서 경매 관련 서류를 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.