전세금, 경매로 집 날아가면 얼마나 돌려받을 수 있을까?

집주인의 빚 때문에 경매로 집이 넘어가는 경우, 세입자는 전세금을 제대로 돌려받을 수 있을지 걱정이 많으실 겁니다. 특히, 소액보증금의 경우 우선변제권이 있다는 이야기는 들어봤지만, 정확히 얼마까지 보호받을 수 있는지 헷갈리는 분들도 계실 텐데요. 오늘은 소액보증금의 우선변제권과 관련된 중요한 판례를 통해 그 한도를 계산하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

소액보증금, 무조건 다 돌려받는 건 아닙니다.

흔히들 소액보증금은 경매에서 무조건 돌려받는다고 생각하지만, 사실은 그렇지 않습니다. 주택임대차보호법 제8조에 따라 소액보증금은 다른 채권자보다 우선적으로 변제받을 권리가 있지만, 그 **한도는 '주택가액의 2분의 1'**로 제한됩니다. (주택임대차보호법 제8조 제3항)

여기서 중요한 것은 바로 '주택가액'을 어떻게 계산하는가입니다. 단순히 경매에서 낙찰된 금액만을 의미하는 것이 아닙니다!

'주택가액'의 정확한 의미: 실제 배당 가능한 금액

대법원은 '주택가액'이란 단순 낙찰가가 아니라 낙찰대금에 입찰보증금의 이자, 몰수된 입찰보증금 등을 더하고 집행비용을 뺀 실제 배당할 금액이라고 판시했습니다. 즉, 경매 절차에서 발생하는 모든 비용을 고려하여 실제로 세입자에게 배당될 수 있는 금액을 기준으로 '주택가액'을 산정해야 한다는 것입니다.

예시를 통해 쉽게 이해해보자!

만약, 낙찰대금이 2억 원이고, 입찰보증금 이자가 100만 원, 집행비용이 500만 원이라면, '주택가액'은 2억 + 100만 - 500만 = 1억 9,600만 원입니다. 이 경우 소액보증금의 우선변제 한도는 1억 9,600만 원의 2분의 1인 9,800만 원이 됩니다. 따라서, 소액보증금이 1억 원인 세입자는 9,800만 원까지만 우선적으로 변제받을 수 있고, 나머지 200만 원은 다른 채권자들과 함께 일반 배당을 받아야 합니다.

핵심 또 핵심!

• 주택임대차보호법 제8조: 소액보증금의 우선변제권에 대한 내용을 규정하고 있습니다.
• 주택임대차보호법 시행령 제3조, 제4조: 소액보증금의 범위 및 우선변제권의 내용을 구체적으로 규정하고 있습니다.
• '주택가액': 낙찰대금 + 입찰보증금 이자 + 몰수된 입찰보증금 - 집행비용

전세 계약 전, 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고 집주인의 재정 상황을 파악하는 것이 중요합니다. 또한, 전입신고와 확정일자를 받는 것은 기본이며, 필요하다면 전세보증금 반환보증보험에도 가입하는 것이 안전합니다. 혹시라도 경매 절차가 진행될 경우, 법률 전문가의 도움을 받아 정확한 권리관계를 파악하고 최대한의 보증금을 회수할 수 있도록 노력해야 합니다.