경매로 땅 샀을 때 세금 계산하는 기준일은?

부동산 경매로 땅을 사면 세금 계산은 어떻게 할까요? 이번 판례를 통해 경매 낙찰 시 토지 양도 시점과 기준시가 적용 기준일 관련 중요한 내용을 알아보겠습니다.

경매 낙찰 토지, 양도 시점은 언제일까요?

경매로 땅을 낙찰받으면 잔금을 완납한 날이 바로 양도 시점으로 확정됩니다. 즉, 낙찰자가 경매 법원에 잔금을 모두 납부한 날 원래 소유자는 소유권을 잃고 낙찰자가 소유권을 얻게 되는 것이죠. 단순히 법원에서 낙찰 대금을 나눠주는 배당기일이 아닙니다.

판례는 이를 명확히 하고 있습니다. 1994년 개정 전 소득세법(현행 제98조 참조)과 같은 법 시행령(현행 제162조 제1항 참조)에 따르면, 대금 청산일은 사실상 소유권을 취득한 시점을 기준으로 합니다. 경매도 매매의 일종이므로, 낙찰자가 잔금을 완납한 날이 대금 청산일이 되고, 이 날이 소득세법상 양도 시점이 되는 것입니다. (대법원 1993. 4. 27. 선고 92누8934 판결, 1995. 5. 9. 선고 94누14827 판결 참조)

기준시가 적용, 언제 기준으로 할까요?

1994년 개정 전 소득세법 시행령(현행 제164조 제9항 참조) 제115조 제6항은 새로운 기준시가가 고시되기 전에 토지를 취득하거나 양도한 경우 직전 기준시가를 적용하도록 규정했습니다. 즉, 기준시가 적용 기준일은 '고시일'이 되는 것이죠. 이는 당시 지가공시및토지등의평가에관한법률 시행령(1994. 12. 23. 대통령령 제14447호로 개정되기 전) 제5조에 규정된 공시기준일과는 다른 것이었습니다.

이러한 규정이 헌법상 재산권 보장 원칙에 위배되거나 상위법에 어긋나는 무효 규정이 아니라는 점도 이번 판례를 통해 확인되었습니다. (대법원 1997. 5. 28. 선고 96누228 판결 참조)

즉, 새로운 기준시가가 고시되기 전에 토지를 거래했다면, 이전 기준시가를 적용하여 세금을 계산해야 합니다.

이번 판례는 경매 낙찰 토지의 양도 시점과 기준시가 적용 기준일에 대한 명확한 기준을 제시하고 있습니다. 경매로 토지를 취득하거나 양도할 계획이 있다면 이러한 내용을 꼼꼼히 확인하여 불이익을 받지 않도록 주의해야겠습니다.