경매로 보증금 다 못 받았을 때, 다음 경매에서 또 받을 수 있을까?

전세나 월세로 살다 보면 집이 경매에 넘어가는 상황을 마주할 수 있습니다. 이때 임차인은 전세금이나 보증금을 돌려받기 위해 노력하는데, 경매 한 번으로 보증금을 다 못 받았다면 다음 경매에서 다시 받을 수 있을까요? 안타깝게도 대법원 판례에 따르면 그럴 수 없습니다.

이번 포스팅에서는 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인이 경매에서 보증금을 전액 배당받지 못한 경우, 후속 경매 절차에서 우선변제권을 주장할 수 있는지에 대한 대법원 판례를 살펴보겠습니다.

상황은 이렇습니다.

한 임차인이 집주인에게 보증금 반환 소송을 걸어 이겼고, 그 판결을 근거로 집을 경매에 넘겼습니다. 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있었죠. 하지만 첫 번째 경매에서는 보증금을 전부 돌려받지 못했습니다. 그래서 이 임차인은 두 번째 경매에서 남은 보증금을 받을 수 있는지 궁금해했습니다.

대법원의 답은 "아니오"였습니다.

대법원은 임차인이 첫 번째 경매에서 우선변제권을 행사했지만 보증금 전액을 배당받지 못했다면, 두 번째 경매에서는 우선변제권을 다시 주장할 수 없다고 판결했습니다. 첫 번째 경매에서 경락인에게 대항해서 보증금을 돌려받을 수는 있지만, 우선변제권은 첫 번째 경매로 소멸하기 때문입니다. 이러한 원칙은 임차인이 임대인에게 직접 소송을 걸어 경매를 신청한 경우에도 동일하게 적용됩니다.

쉽게 말해서, 한 번 우선변제권을 행사해서 보증금을 받으려고 시도했으면, 그 경매에서 다 받지 못하더라도 다음 경매에서는 다시 우선변제권을 쓸 수 없다는 것입니다.

주택임대차보호법 제3조의5는 경매로 임차권이 소멸한다고 규정하면서도, "보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다"는 단서 조항을 두고 있습니다. 원고는 이 단서 조항을 근거로, 보증금을 전부 돌려받지 못했다면 대항력뿐 아니라 우선변제권도 유지된다고 주장했습니다.

그러나 대법원은 이 단서 조항은 단지 주택임대차보호법 제4조 제2항 (임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 본다)의 기존 판례를 명확히 하기 위한 것이라고 해석했습니다. 즉, 보증금을 다 받지 못한 임차인은 경락인에게 대항해서 보증금을 받을 때까지는 임대차 관계가 유지된다는 의미일 뿐, 우선변제권까지 유지되는 것은 아니라는 것입니다.

관련 법 조항 및 판례

• 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제3조의2 제2항, 제4조 제2항
• 주택임대차보호법 제3조의5, 제4조 제2항
• 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결 등
• 대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결
• 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결
• 대법원 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결

경매 상황은 복잡하고 어렵기 때문에 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다. 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법률적 자문으로 해석되어서는 안 됩니다. 구체적인 법률 문제에 대해서는 변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.