전세 계약 갱신했는데, 집이 경매에 넘어갔어요! 보증금 돌려받을 수 있을까요?

전세 계약 갱신 후 집이 경매에 넘어가는 상황, 정말 생각만 해도 아찔하죠. 😰 열심히 모은 보증금을 날릴까 봐 걱정되실 텐데요. 오늘은 이런 상황에서 보증금을 지킬 수 있는 방법에 대해 알아보겠습니다.

사례를 통해 알아보기

甲씨는 2003년 3월 31일에 5,000만 원에 전세 계약을 했습니다. 그리고 2년 뒤인 2005년 3월 31일, 같은 조건으로 계약을 갱신했습니다. 그런데 문제는 두 번째 계약 전에 집에 근저당권이 설정되어 있었고, 결국 경매에 넘어가게 된 것입니다. 甲씨는 갱신된 계약서를 제출했지만, 과연 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

핵심은 '대항력'과 '우선변제권'!

전세 보증금을 지키기 위해서는 '대항력'과 '우선변제권' 확보가 필!수!입니다.

• 대항력: 전입신고와 실제 거주를 시작한 다음 날부터 제3자에게 내 전세권을 주장할 수 있는 힘입니다. 즉, 집주인이 바뀌더라도 새 집주인에게 전세 계약 사실을 주장할 수 있습니다.
• 우선변제권: 전세 계약서에 확정일자를 받으면 경매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.

계약 갱신? 대항력과 우선변제권은 유지될까?

다행히 대법원 판례에 따르면, 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태에서 전세 계약이 갱신되면 기존 보증금 범위 내에서는 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. (대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결)

즉, 甲씨의 경우 첫 번째 계약으로 대항력과 우선변제권을 갖췄다면, 두 번째 계약에서 금액 변동 없이 갱신했으므로 이 권리가 그대로 유지되는 것입니다. 두 번째 계약서만 제출했더라도, 첫 번째 계약에 의한 전입신고일과 확정일자를 주장하면 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 심지어 배당요구 종기 이후에 첫 번째 계약서를 제출해도 보완 서류로 인정될 가능성이 높습니다. (대법원 2009. 1. 30. 선고 2007다68756 판결)

결론

전세 계약 갱신 후 집이 경매에 넘어가더라도, 첫 번째 계약에서 대항력과 우선변제권을 제대로 갖췄다면 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 하지만 보증금이 증액된 갱신 계약이라면, 증액된 부분에 대해서는 새롭게 확정일자를 받아야 한다는 점 잊지 마세요! 전세 계약, 꼼꼼하게 확인하고 안전하게 지키세요!