세입자가 계약 기간이 끝났는데도 건물을 계속 사용하고, 집주인은 보증금을 돌려주지 않고 월세를 그 보증금에서 빼가는 경우, 부가가치세를 내야 할까요? 결론부터 말씀드리면 내야 합니다.
얼핏 생각하면 계약이 끝났으니 세입자는 불법으로 건물을 점유하고 있는 것처럼 보이고, 그렇다면 집주인이 세입자에게 용역을 제공하는 것도 아니니 부가세를 낼 필요가 없을 것 같습니다. 하지만 대법원은 그렇게 보지 않습니다.
이번 판례(대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결)에서 대법원은 계약이 해지되었더라도 세입자가 건물을 계속 사용하고 있고, 집주인이 보증금에서 월세를 공제하고 있다면, 이는 여전히 부가가치세 과세 대상인 용역의 공급에 해당한다고 판단했습니다. 즉, 집주인이 세입자에게 건물 사용이라는 용역을 제공하고, 그 대가로 월세를 받는 것으로 보기 때문에 부가세를 내야 한다는 것입니다.
핵심은 집주인이 실제로 돈을 받았는지 여부가 아니라, 돈을 받기로 하고 용역을 제공했는지 여부입니다. 비록 집주인이 현금으로 월세를 받지는 않았더라도, 보증금에서 월세 상당액을 공제하는 방식으로 받기로 했다면, 이는 용역의 대가를 받기로 한 것과 마찬가지라는 것입니다.
이러한 판단의 근거는 부가가치세법에 있습니다. 부가가치세법 제1조, 제2조 제1항, 제7조 제1항, 제9조 제2항 등은 부가가치세의 과세 대상과 납세 의무자를 규정하고 있으며, 이 사례처럼 대가를 받기로 하고 용역을 공급하는 경우 부가가치세 납세 의무가 발생한다고 해석됩니다.
이와 유사한 판례로는 대법원 1986. 8. 19. 선고 86누110 판결, 대법원 1989. 4. 25. 선고 87누863 판결, 대법원 1995. 7. 14. 선고 95누4018 판결, 대법원 1995. 11. 28. 선고 94누11446 판결 등이 있습니다. 특히 대법원 1995. 7. 14. 선고 95누4018 판결과 대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결은 이번 판례와 유사한 사례에 대한 판단을 담고 있습니다.
즉, 계약 기간이 끝났더라도 세입자가 건물을 계속 사용하고 집주인이 보증금에서 월세를 공제하고 있다면, 집주인은 부가가치세를 납부해야 한다는 점을 기억해야겠습니다.
세무판례
임대차 계약이 해지되었더라도 임차인이 건물을 계속 사용하고 임대인이 임대보증금에서 임료를 공제한다면 부가가치세 과세 대상이 된다. 또한, 연체 임료를 임대보증금에서 공제하는 경우, 남은 보증금을 기준으로 부가가치세를 계산해야 한다.
민사판례
임대차 계약 종료 후 임차인이 건물을 계속 사용하면서 임대보증금에서 차임을 공제하는 경우, 계약서에 부가가치세를 임차인이 부담하기로 한 약정이 있다면 계약 종료 후 발생하는 차임 상당 부당이득금에도 부가가치세가 붙고, 이 역시 임차인이 부담해야 한다.
상담사례
임대차 계약 종료 후 보증금 미반환으로 가게를 비우지 못했을 때, 계속 영업하여 수익을 얻었다면 실제 얻은 이득을 부당이득으로 반환해야 하지만, 영업하지 않고 수익이 없다면 부당이득 반환 의무 및 월세 지급 의무가 없다.
민사판례
임대차 계약이 끝난 후 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 집을 비워주지 않을 때, 단순히 집을 점유하고 있다는 사실만으로 부당이득이 발생하는 것은 아닙니다. 실제로 그 집을 사용해서 이득을 봤는지가 중요합니다.
민사판례
건물 임대차 계약이 끝난 후 임차인이 건물을 계속 사용하면 건물 임대인에게 부당이득을 반환해야 하는데, 이때 부당이득에는 건물 사용료뿐만 아니라 건물 부지 사용료도 포함된다는 판결입니다. 또한, 건물주가 부지 소유주에게 부지 사용료를 지불해야 하는 상황이라면, 임차인은 건물주에게 부지 사용료에 해당하는 부당이득도 반환해야 합니다.
세무판례
건물 분양 등을 대행하는 용역 계약에서, 부가가치세는 대가를 받기로 한 시점에 납부해야 하고, 계약이 중간에 해지되더라도 이미 발생한 세금 납부 의무는 사라지지 않는다.