임대차 계약 종료 후 부가가치세는 누가 내야 할까요?

임대차 계약이 끝난 후에도 세입자가 건물을 비워주지 않고 계속 사용하는 경우, 발생하는 여러가지 문제 중에서도 부가가치세 부담 문제는 상당히 복잡합니다. 오늘은 대법원 판례를 통해 임대차 계약 종료 후 부가가치세 부담에 대해 자세히 알아보겠습니다.

1. 부가가치세, 기본적으로는 공급받는 자가 부담

부가가치세법 제15조는 사업자가 재화 또는 용역을 공급할 때 부가가치세를 공급받는 자로부터 징수해야 한다고 규정하고 있습니다. 이는 최종소비자가 부가가치세를 부담하게 하려는 취지입니다. 하지만 이 조항만으로 사업자가 세입자에게 부가가치세를 강제로 받아낼 수 있는 것은 아닙니다.

2. 세입자가 부가가치세를 내기로 약속했다면?

만약 임대인과 세입자 사이에 부가가치세를 세입자가 부담하기로 하는 별도의 약정이 있다면, 임대인은 그 약정을 근거로 세입자에게 부가가치세를 청구할 수 있습니다. 이 약정은 계약 당시뿐 아니라 계약 이후에도 할 수 있고, 명시적이거나 묵시적인 형태 모두 가능합니다. (대법원 1999. 11. 12. 선고 99다33984 판결 등 참조)

3. 계약 종료 후에도 세입자가 건물을 계속 사용한다면?

임대차 계약이 끝났더라도 세입자가 건물을 비워주지 않고 계속 사용하면서 임대인이 보증금에서 차임 상당액을 공제하고 있는 경우, 이는 부가가치세 과세 대상인 용역의 공급에 해당합니다. (대법원 1995. 7. 14. 선고 95누4018 판결 참조)

4. 계약 종료 후 부가가치세, 누가 부담해야 할까요?

만약 기존 임대차 계약에서 세입자가 부가가치세를 부담하기로 약정했다면, 계약 종료 후 세입자가 건물을 무단으로 계속 사용함으로써 발생하는 부당이득에 대한 부가가치세 또한 세입자가 부담해야 합니다.

5. 원상복구 의무는 어떻게 될까요?

임대차 계약서에 계약 해지 시 세입자가 원상복구해야 한다는 조항이 있더라도, 계약 내용에 따라 원상복구 의무가 면제될 수 있습니다. 예를 들어, 세입자가 관리비, 수리비, 조세 등 모든 유지비를 부담하기로 약정했다면, 시설비용이나 보수비용 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구 의무도 면제받기로 합의한 것으로 볼 수 있습니다.

관련 법 조항

• 부가가치세법 제15조, 제7조 제1항, 제13조 제1항
• 부가가치세법 시행령 제48조 제1항
• 민법 제105조, 제626조, 제646조, 제741조

결론

임대차 계약 종료 후 부가가치세 부담 문제는 계약 내용, 당사자 간의 약정, 그리고 법원의 판례 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. 특히 부가가치세 부담에 대한 명확한 약정이 있다면 분쟁을 예방하는 데 도움이 될 것입니다.