계약 해제, 조건부 승낙은 거절이다!

부동산 매매 계약을 했는데, 상대방이 계약을 해제하자고 합니다. 그런데 해제 조건이 마음에 들지 않습니다. 이럴 때 어떻게 해야 할까요? 오늘은 계약 해제, 특히 합의 해제에 대해서 알아보겠습니다.

계약 해제란 무엇일까요?

계약 해제는 유효하게 성립한 계약의 효력을 장래를 향하여 소멸시키는 것을 말합니다. 계약 해제에는 크게 합의 해제와 법정 해제가 있습니다. 합의 해제는 당사자 간의 합의로 계약을 해제하는 것이고, 법정 해제는 법률에 규정된 일정한 사유가 발생했을 때 계약을 해제하는 것입니다. 오늘은 합의 해제에 집중해서 살펴보겠습니다.

합의 해제는 어떻게 할까요?

합의 해제는 새로운 계약입니다. 계약을 해제하기로 하는 새로운 계약을 맺는 것이죠. 따라서 일반적인 계약과 마찬가지로 청약과 승낙이라는 의사표시의 합치가 필요합니다 (민법 제543조 참조). 즉, 양쪽 당사자의 의사가 객관적으로 완벽하게 일치해야 합니다.

조건부 승낙은 승낙일까요?

상대방이 계약 해제를 제안했는데, 내가 조건을 붙여서 승낙하면 어떻게 될까요? 예를 들어, 매도인이 "계약을 해제하자"라고 제안했는데, 매수인이 "계약금을 돌려주면 해제하겠다"라고 답변하면 어떨까요?

이 경우, 조건을 붙인 승낙은 승낙이 아니라 새로운 청약으로 간주됩니다 (민법 제534조 참조). 즉, 원래의 해제 제안은 거절되고 새로운 해제 제안이 된 것입니다. 따라서 원래 제안했던 사람은 그 조건부 승낙에 다시 동의해야 해제가 성립합니다. 대법원도 이러한 입장입니다 (대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다17834 판결, 대법원 1992. 6. 23. 선고 92다4130, 4147 판결, 대법원 2007. 11. 29. 선고 2006다2490, 2506 판결 참조).

정리하자면,

계약 해제, 특히 합의 해제는 당사자 간의 명확한 합의가 중요합니다. 조건을 붙이거나 변경해서 승낙하면 원래 제안은 효력을 잃고 새로운 제안이 되므로 주의해야 합니다. 계약 해제에 대한 분쟁이 발생하면 관련 법률 및 판례를 꼼꼼히 살펴보고 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.