계약금, 무조건 위약금은 아니에요!

부동산 계약할 때 계약금을 걸죠? 그런데 계약이 깨지면 이 계약금, 당연히 위약금으로 생각하시는 분들 많을 거예요. 하지만 항상 그런 건 아니랍니다. 오늘은 계약금과 위약금의 관계에 대해 헷갈리기 쉬운 부분을 짚어 드릴게요.

사례 소개

어떤 분이 상가 건물을 임대하기로 하고 계약금을 지불했어요. 계약서에는 임차인(세입자)이 중도금을 제때 내지 않으면 계약이 해지되고 계약금은 돌려받지 못한다는 내용이 있었죠. 그런데 건물주(임대인)가 갑자기 다른 사람에게 더 비싼 가격에 임대하고 싶어졌어요. 세입자에게 계약을 해지해 달라고 요청했지만 세입자는 거부했고, 결국 건물주가 일방적으로 계약을 파기했어요. 세입자는 계약금을 돌려받지 못할 뿐만 아니라, 건물주가 계약을 어겼으니 계약금을 위약금으로 생각하고 그 이상의 금액을 배상하라고 소송을 걸었어요.

핵심 쟁점: 계약금을 위약금으로 볼 수 있을까?

세입자는 "계약서에 내가 계약을 어기면 계약금을 못 돌려받는다고 했으니, 건물주가 계약을 어기면 나에게 계약금을 위약금으로 줘야 하는 거 아니냐"라고 주장했어요. 하지만 법원은 이 주장을 받아들이지 않았습니다.

법원의 판단

법원은 민법 제398조 제4항을 근거로, 계약금을 위약금으로 하려면 **반드시 그렇게 하기로 하는 특약(약속)**이 있어야 한다고 설명했어요. 이 사건에서는 계약서에 임차인의 계약 위반에 대한 위약금 조항만 있었을 뿐, 임대인의 계약 위반에 대한 위약금 조항은 없었죠. 따라서 계약금을 위약금으로 볼 수 없다는 판결이 나왔습니다. 계약서에 "어느 한 쪽이 계약을 파기하면 계약금을 위약금으로 한다"라는 식으로 명확하게 적혀 있어야 한다는 뜻이에요.

핵심 정리

• 계약금을 지불했다고 해서 무조건 위약금이 되는 것은 아닙니다.
• 계약금을 위약금으로 하려면 계약서에 명시적인 약정이 있어야 합니다.
• 위약금 약정이 없는 경우, 계약 파기에 따른 손해배상은 실제 발생한 손해를 입증해야 받을 수 있습니다.

참고 법조항 및 판례

• 민법 제105조 (의사표시의 해석)
• 민법 제398조 (손해배상의 예정)
• 대법원 1992. 11. 27. 선고 92다23209 판결
• 대법원 1995. 2. 10. 선고 94다51109 판결
• 대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결

계약서 작성 시 위약금 관련 조항을 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 명확하게 기재하는 것이 중요합니다! 이 점 꼭 기억해두세요.