계약금 돌려받을 수 있을까? 해약금과 위약금의 관계

부동산 계약할 때 계약금 냈다가 계약이 깨지면 돌려받을 수 있을까요? "계약금은 돌려줄 수 없다"는 말을 많이 들어보셨을 겁니다. 하지만 모든 경우에 그런 것은 아닙니다. 오늘은 계약금, 특히 해약금과 위약금(손해배상 예정액)의 관계에 대해 알아보고, 계약금의 일부를 돌려받을 수 있는 경우에 대해 살펴보겠습니다.

계약금의 두 얼굴: 해약금과 위약금

계약금은 단순히 계약 성립의 증거만은 아닙니다. 계약금은 크게 두 가지 기능을 합니다.

• 해약금: 계약 당사자 어느 쪽이든 계약금을 포기하거나 배액을 상대방에게 제공함으로써 계약을 해제할 수 있습니다 (민법 제565조 제1항).
• 위약금(손해배상 예정액): 계약이 제대로 이행되지 않았을 때, 발생한 손해에 대한 배상을 미리 정해놓은 금액입니다. 계약 위반 시 상대방에게 위약금을 지급해야 합니다(민법 제398조 제2항).

문제는 계약금이 이 두 가지 기능을 동시에 하는 경우입니다. 계약을 해지할 때 위약금이 과도하게 설정되어 있다면 어떻게 될까요?

판례의 입장: 과도한 위약금은 돌려받을 수 있다!

대법원은 계약금이 해약금과 위약금의 성질을 동시에 가지는 경우에도, 위약금이 과도하게 설정되었다면 그 초과 부분은 돌려받을 수 있다고 판결했습니다.

이번 사례에서는 매수인이 중도금을 지급하지 않아 계약이 해지되었고, 매도인은 계약금을 몰취했습니다. 계약서에는 "대금불입 불이행시 계약은 자동 무효가 되고 이미 불입된 금액은 일체 반환하지 않는다"는 조항이 있었습니다. 매수인은 계약금의 일부를 포기하고 해약을 통보하면서, 나머지 과도한 위약금 부분을 돌려달라고 소송을 제기했습니다.

원심에서는 매수인이 해약금 기반 해제권을 행사했으므로 위약금 논의는 할 수 없다고 판단했습니다. 하지만 대법원은 매수인의 주장에 위약금 감액 및 부당이득 반환 청구의 취지가 포함된 것으로 해석했습니다. 즉, 해약을 하더라도 위약금이 과도한 부분은 돌려받을 수 있다는 것입니다. (대법원 1996. 2. 9. 선고 95다27998 판결 등 참조)

핵심 정리

• 계약금은 해약금과 위약금의 기능을 동시에 할 수 있습니다.
• 위약금 성격의 계약금이 과도하게 설정되었다면, 그 초과분은 부당이득으로 반환 청구할 수 있습니다.
• 계약 해지 시에도 위약금 감액 청구가 가능합니다.

주의사항: 위약금이 과도한지 여부는 계약 당사자의 지위, 계약의 목적, 예상 손해액 등 여러 사정을 고려하여 판단됩니다. 따라서 전문가의 도움을 받아 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다.