부동산 계약할 때 계약금 넣었다가 계약이 깨지면 돌려받지 못하는 경우가 많죠? 이런 계약금 몰수 약정, 정말 주의해야 합니다. 계약서에 미리 정해놓은 손해배상액(위약금)이 실제 손해보다 너무 크다면 부당하다고 법원에서 감액될 수 있습니다. 오늘은 이와 관련된 대법원 판례를 소개해드리겠습니다.
사건의 개요:
A씨는 B씨로부터 땅을 사기로 하고 계약금을 지불했습니다. 계약서에는 만약 A씨가 계약을 어기면 계약금을 몰수당한다는 조항이 있었습니다. 그런데 A씨는 B씨 땅에 설정된 대출금 승계 문제로 계약을 이행하지 않았고, B씨는 계약을 해지하고 계약금을 몰수했습니다. A씨는 억울하다며 소송을 제기했고, 법원은 계약금이 과다하다며 일부만 몰수하라고 판결했습니다. 하지만 대법원은 이 판결을 뒤집었습니다.
대법원의 판단:
대법원은 계약금 액수가 매매대금의 10% 정도라면 일반적인 거래관행에 해당한다고 보았습니다. 또한, A씨의 계약 불이행으로 B씨는 땅을 다시 팔 기회를 놓쳐 예상했던 이익을 얻지 못했고, 원래 땅 주인인 대한주택공사에 위약금까지 물어줘야 하는 상황이 되었습니다. 대법원은 이러한 B씨의 실제 손해를 고려했을 때, 계약금 몰수 약정이 부당하게 과다하다고 볼 수 없다고 판단했습니다. A씨가 대출 문제를 미리 알았을 가능성도 지적하며, 원심이 손해배상액 예정에 대한 법리를 오해했다고 판결했습니다.
핵심 법리:
결론:
계약금 몰수 약정은 손해배상액 예정의 한 유형으로, 실제 손해보다 과도하게 설정되어 있다면 법원에서 감액될 수 있습니다. 하지만 이번 판례처럼 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단하기 때문에, 계약 당시 신중하게 약정 내용을 검토하고 관련 법리를 잘 이해하는 것이 중요합니다. 특히 부동산 거래와 같이 큰 금액이 오가는 계약일수록 더욱 주의해야겠죠?
참고: 이 글은 일반인의 이해를 돕기 위해 작성된 것으로 법률적 자문이 아니며, 구체적인 사안에 따라 법률적 판단은 달라질 수 있습니다. 전문적인 법률 상담이 필요한 경우 변호사 등 법률 전문가에게 문의하시기 바랍니다.
민사판례
매매계약 불이행 시 계약금 포기뿐 아니라 다른 부동산 소유권까지 이전하기로 한 약정은 손해배상액 예정으로 추정되며, 이 사건에서는 그 예정액이 부당하게 과다하여 무효로 판단되었습니다.
민사판례
7억 7천7백만 원짜리 임야 매매 계약에서, 매수인이 잔금을 지급하지 않자 매도인이 계약을 해제하고 계약금 2억 원을 위약금으로 가져갔습니다. 대법원은 계약금 액수가 매매대금에 비해 과도하게 높고, 매도인의 실제 손해가 불분명하다는 점을 들어 위약금이 부당하게 과다하다고 판단하여, 하급심으로 사건을 돌려보냈습니다.
민사판례
부동산 매매계약에서 계약금과 중도금을 위약금으로 포기하기로 한 약정이 있더라도, 그 금액이 과도하게 많다면 법원이 직권으로 줄여줄 수 있다는 판결입니다.
민사판례
계약서에 미리 정해둔 손해배상액(손해배상 예정액)이 너무 많을 경우 법원이 줄여줄 수 있는데, 그 기준은 무엇일까요? 그리고 실제 손해가 예정액보다 더 크면 그 차액도 청구할 수 있을까요? 이 판례는 이 두 가지 질문에 답하고 있습니다.
민사판례
계약 불이행 시 미리 정해둔 손해배상액(손해배상 예정액)이 부당히 과다한지 판단할 때는 단순히 실제 손해액보다 크다는 사실만으로는 부족하고, 계약 당사자들의 경제적 지위, 계약의 목적, 손해배상액 예정 경위, 거래 관행 등 여러 사정을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히, 예정액 지급이 경제적 약자에게 부당한 압박을 가하는지 여부가 중요한 판단 기준입니다.
민사판례
부동산 매매계약에서 계약 불이행 시 매매대금의 150%를 배상하기로 한 약정이 부당하게 과다하다고 하여 매매대금의 10%로 감액한 원심 판결에 대해, 대법원은 예상되는 실제 손해액을 고려하지 않고 감액한 것은 잘못이라고 판단하여 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 환송했습니다.