계약금 몰수 + 토지 소유권 이전 약정? 과도한 위약금!

부동산 매매 계약을 하면서 계약이 깨질 경우를 대비해 위약금 약정을 하는 경우가 많습니다. 흔히 계약금 몰수를 생각하는데요, 이번 판례에서는 계약금 몰수에 더해 토지 소유권까지 이전하기로 한 약정이 문제가 되었습니다.

사건의 개요

원고들은 피고에게 자신들의 토지(제1토지)를 팔기로 하는 매매계약을 체결했습니다. 계약금은 1,000만 원이었고, 원고들이 제1토지 내 건물을 철거하면 피고는 자신의 토지(제2토지)를 정리하고 잔금 1억 원을 지급하기로 했습니다. 특이한 점은 피고가 계약을 어길 경우 계약금을 돌려주지 않을 뿐 아니라 제2토지 소유권까지 원고들에게 넘겨주기로 약정한 것입니다. 피고가 약속을 지키지 않자 원고들은 계약을 해제하고 제2토지 소유권 이전을 요구하는 소송을 제기했습니다.

쟁점

이 사건의 핵심은 피고가 계약을 어길 경우 제2토지 소유권까지 넘겨주기로 한 약정이 위약벌인지 아니면 손해배상액 예정인지, 그리고 손해배상액이 과도한지 여부였습니다.

법원의 판단

1. 위약금 약정의 성질: 민법 제398조 제4항에 따르면 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 위약벌이 되려면 특별한 사정이 있어야 하는데, 이 사건에서는 그런 사정이 없었습니다. 따라서 이 약정은 손해배상액 예정으로 판단되었습니다. (대법원 2000. 12. 8. 선고 2000다35771 판결 등 참조)

2. 손해배상액의 과다 여부: 민법 제398조 제2항에 따라 손해배상액 예정이 부당하게 과다한 경우 법원은 직권으로 감액할 수 있습니다. 이 사건에서는 매매대금 대비 손해배상 예정액의 비율, 약정 경위, 거래관행 등을 고려했을 때, 계약금 몰수에 더해 제2토지 소유권까지 이전하도록 한 것은 부당하게 과다하다고 판단되었습니다. (대법원 1997. 7. 25. 선고 97다15371 판결 등 참조)

결과적으로 원심은 위약금 약정을 위약벌로 보고 원고들의 청구를 인용했지만, 대법원은 이를 손해배상액의 예정으로 보고 그 금액이 부당하게 과다하다고 판단하여 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 환송했습니다.

결론 및 시사점

계약서 작성 시 위약금 약정은 신중하게 해야 합니다. 단순히 계약금 몰수를 넘어 다른 재산의 소유권까지 이전하게 하는 등 과도한 위약금 약정은 법원에 의해 감액될 수 있다는 점을 명심해야 합니다. 계약 당사자들의 지위, 계약의 목적, 예상 손해액 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 수준의 위약금을 정하는 것이 중요합니다. 관련 법률(민법 제398조 제2항, 제4항)을 참고하고 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.