계약금만 받고 잔금 안 주는 매수인, 어떻게 해야 할까요?

땅을 팔기로 계약했는데, 매수인이 계약금만 내고 잔금을 주지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 게다가 땅 위에 건물까지 지었다면 더욱 막막하게 느껴질 수 있습니다. 오늘은 이런 답답한 상황에 대한 해결책을 알려드리겠습니다.

사례:

A씨는 자신의 땅을 B씨에게 팔기로 하고 매매계약을 체결했습니다. B씨는 계약금 1,000만 원을 A씨에게 지급했고, 만약 B씨가 계약을 어길 경우 계약금을 위약금으로 지급하기로 약정했습니다. 그런데 B씨는 A씨의 땅에 건물을 지었음에도 불구하고 잔금을 지급하지 않았습니다. 이런 경우 A씨는 매매계약을 해제하고 위약금과는 별도로 토지 사용에 대한 임대료(차임) 상당의 손해배상을 청구할 수 있을까요?

해결책:

네, 가능합니다. A씨는 B씨에게 위약금뿐만 아니라 토지 사용에 대한 차임 상당의 손해배상도 청구할 수 있습니다. 이를 이해하기 위해 관련 법 조항과 판례를 살펴보겠습니다.

• 민법 제398조 제4항: "위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다." 즉, 계약서에 위약금이 명시되어 있다면, 그 금액은 손해배상액으로 간주된다는 의미입니다.

• 대법원 2007. 12. 27. 선고 2006다9408 판결: 손해배상액이 예정되어 있는 경우, 채권자는 채무불이행 사실만 입증하면 손해 발생 여부나 액수를 따로 입증하지 않고도 예정된 배상액을 청구할 수 있습니다. 즉, A씨는 B씨가 잔금을 지급하지 않은 사실만 입증하면 위약금(계약금)을 받을 수 있습니다.

• 대법원 1999. 1. 15. 선고 98다48033 판결: 계약 당시 손해배상액을 예정한 약정은 계약상의 채무불이행에 대한 손해배상액을 정한 것이지, 계약과 관련된 불법행위에 대한 손해배상액까지 예정한 것은 아닙니다. 즉, 위약금 약정은 B씨가 잔금을 지급하지 않은 채무불이행에 대한 것이므로, B씨가 토지를 무단으로 사용한 것에 대한 손해배상은 별도로 청구할 수 있습니다.

따라서 A씨는 B씨의 잔금 미지급에 대한 위약금(계약금)과 B씨의 토지 무단 사용에 대한 차임 상당의 손해배상을 모두 청구할 수 있습니다.

결론:

부동산 매매 계약에서 매수인이 잔금을 지급하지 않는 경우, 매도인은 위약금뿐만 아니라 토지 사용에 대한 손해배상도 청구할 수 있다는 점을 기억하시기 바랍니다. 전문가와 상담하여 자신의 권리를 적극적으로 행사하는 것이 중요합니다.