잔금 안 주는 매수인, 어떻게 해결할까요? 🤯

내 집 마련의 꿈을 이루거나, 다른 필요에 의해 집을 팔았는데 잔금을 안 준다면? 생각만 해도 아찔한 상황이죠. 한 달 전, 1억 원에 집을 팔기로 계약하고 계약금 1천만 원, 중도금 3천만 원까지는 받았는데, 잔금 6천만 원을 줘야 할 날에 매수인이 갑자기 잔금을 못 주겠다고 합니다. 당장 돈이 급한데 이럴 땐 어떻게 해야 할까요?

1. 계약 해제하기

잔금을 주기로 한 날짜에 돈을 받지 못했다면, 매매 계약을 해제할 수 있습니다. 계약을 해제하면 마치 계약을 처음부터 안 한 것처럼 되돌아가는 거예요. 계약서에 "매수인이 잔금을 주지 않으면 계약금을 몰수한다"라는 특약이 있다면, 계약금 1천만 원은 돌려주지 않아도 됩니다. 다만, 받았던 중도금 3천만 원에 이자를 더해서 돌려줘야 합니다.

계약 해제는 어떻게 할까요? 잔금 날에 바로 해제할 수 있는 건 아니고, 매수인에게 잔금을 줄 수 있는 상당한 기간을 주고, 그래도 안 주면 계약을 해제할 수 있습니다. "며칠까지 잔금을 주세요. 안 주면 계약을 해제하겠습니다."라고 내용증명을 보내는 것이 좋습니다. 이 "상당한 기간"은 보통 1~2주 정도로 생각하면 되지만, 상황에 따라 달라질 수 있습니다. (민법 제544조)

특별한 경우, 최고 없이 해제 가능!

• 매수인이 먼저 "잔금 못 준다!"라고 말한 경우 (민법 제544조 단서)
• 계약서에 "최고 없이 해제한다"라는 특약이 있는 경우
• 잔금 날짜가 이미 지났고, 매수인이 돈을 줄 의사가 없어 보이는 경우 (대법원 1963. 3. 7. 선고 62다684 판결)
• 계약서에 "잔금일에 돈을 안 주면 계약 해제"라는 특약이 있고, 특별한 사정이 있는 경우 (대법원 2007. 11. 29. 선고 2007다576 판결)

2. 잔금 청구 소송

계약을 해제하는 대신, 잔금을 달라고 소송을 제기할 수도 있습니다. 소송에서 이기면 판결문을 가지고 매수인의 재산에 강제집행을 할 수 있습니다. 시간은 좀 걸리지만, 원래 받기로 했던 잔금 6천만 원을 모두 받을 수 있다는 장점이 있습니다.

3. 위약금

계약서에 "계약을 어기면 계약금을 몰수한다"라는 특약이 있다면, 이 계약금은 위약금으로 볼 수 있습니다. 위약금은 손해배상액을 미리 정해놓은 것이라고 생각하면 됩니다. (민법 제398조 제4항) 따라서 실제 손해가 계약금보다 크더라도, 추가로 돈을 요구할 수는 없습니다. (대법원 2007. 7. 27. 선고 2007다18478 판결, 대법원 2007. 8. 23. 선고 2006다15755 판결)

어떤 방법을 선택할지는 상황에 따라 다릅니다. 잔금이 급하게 필요하다면 계약 해제 후 다른 사람에게 집을 파는 것이 좋을 수 있고, 시간이 좀 걸리더라도 잔금을 모두 받고 싶다면 소송을 하는 것이 좋을 수 있습니다. 전문가와 상담하여 나에게 가장 유리한 방법을 선택하는 것이 중요합니다.