계약서상 임차인과 실제 임차인이 다를 수 있다?! 보증금 돌려받기, 숨은 공동임차인과 채권양도

안녕하세요! 오늘은 임대차 계약, 특히 보증금 반환과 관련된 중요한 판례를 쉽게 풀어드리려고 합니다. 계약서에 적힌 이름만 믿고 계약했다가 낭패를 볼 수도 있다는 사실, 알고 계셨나요?

사건의 개요

원고(갑)와 소외 1(을)은 함께 돈을 모아 피고(병) 소유의 건물을 빌리기로 했습니다. 갑은 을에게 돈을 빌려준 것이 많았기 때문에, 계약 종료 후 보증금은 갑이 전액 돌려받기로 셋이 합의했습니다. 그래서 계약서에는 임차인을 갑 혼자로 기재했습니다. 하지만 을이 내야 할 보증금은 을이 직접 빌린 돈으로 지급했습니다. 나중에 을이 식당 운영을 접고 도망가자, 갑은 병에게 보증금 반환을 요구했고, 병은 을이 갚지 못한 빚을 이유로 보증금에서 그 금액을 제외하고 갑에게 돈을 주겠다고 주장했습니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판단했습니다.

1. 숨은 공동임차인: 계약서에 갑만 임차인으로 되어 있지만, 실제로는 갑과 을이 공동임차인입니다. 을이 내야 할 보증금을 갑이 대신 받기로 한 것은, 을이 자신의 보증금 반환채권을 갑에게 양도하고 병이 이를 승낙한 것으로 볼 수 있습니다 (민법 제105조, 제278조, 제618조).

2. 채권양도와 상계: 채무자(병)가 채권양도를 승낙했더라도, 양수인(갑)이 악의이거나 중대한 과실이 있는 경우, 채무자는 양수인에게 승낙 당시 양도인(을)에게 가졌던 반대할 수 있는 사유를 주장할 수 있습니다. 이 사건에서는 을이 빚을 갚지 못할 경우, 보증금에서 그 금액을 공제하기로 병과 을이 미리 약속했기 때문에, 병은 갑에게 이를 주장할 수 있습니다 (민법 제451조 제1항, 제492조, 대법원 1984. 9. 11. 선고 83다카2288 판결).

핵심 정리

• 계약서상 임차인이 한 명이라도, 실제로는 여러 명이 보증금을 나눠 부담하고 함께 임차하는 공동임차 관계일 수 있습니다.
• 공동임차인 중 한 명이 보증금 반환채권을 다른 공동임차인에게 양도한 경우, 채무자는 양도인에게 가지고 있던 반대 사유를 양수인에게 주장할 수 있는 경우가 있습니다. 특히 양수인의 악의나 중과실이 있는 경우, 또는 승낙 당시 상계할 수 있는 사유가 있던 경우가 그렇습니다.

결론

이 판례는 계약서상의 내용만 믿고 거래해서는 안 되며, 실제 당사자들 사이의 합의와 관계를 꼼꼼히 살펴야 함을 보여줍니다. 특히 임대차 계약에서는 보증금 반환 문제가 중요하기 때문에, 계약 당사자들이 누구인지, 보증금 분담 및 반환 약정은 어떻게 되어 있는지 정확히 확인해야 합니다. 이를 소홀히 하면 뜻하지 않은 손해를 입을 수 있습니다.