집주인 바뀌었는데, 전세금은 누구한테 받아야 할까요? 😓

이사는 설렘도 크지만 걱정도 많죠. 특히 전세로 살고 있다면 더욱 그럴 겁니다. 집주인이 바뀌는 경우, 전세금을 누구에게 돌려받아야 하는지 헷갈릴 수 있기 때문이죠. 오늘은 이런 상황에 어떻게 대처해야 하는지 알려드리겠습니다.

사례

세입자 갑은 집주인 을의 집에 전세로 살고 있었습니다. 그런데 을이 집을 병에게 팔면서, 병은 갑의 전세금을 돌려줄 책임(임대차보증금 반환채무)을 넘겨받기로 했습니다. 즉, 병이 을 대신 갑에게 전세금을 돌려주기로 한 것이죠. 그리고 병은 을에게 줄 집값에서 전세금만큼 빼기로 했습니다. 갑은 병이 새로운 집주인이 되었다는 통지를 받았고, 별다른 이의 없이 병에게 월세(임료)를 지불했습니다.

하지만 갑은 병이 전세금을 돌려줄 능력이 있는지 확신하지 못했습니다. 불안해진 갑은 결국 을에게 항의하며 전세금을 돌려달라고 요구했습니다. 이런 경우, 갑은 원래 집주인인 을에게 전세금을 돌려받을 수 있을까요?

해결책

일반적으로 빚을 갚을 책임을 다른 사람에게 넘기는 것을 '채무인수'라고 합니다. 채무인수는 원래 빚진 사람과 빚을 넘겨받는 사람 사이의 계약으로 이루어지지만, 돈을 받을 사람(채권자)의 동의가 있어야 효력이 발생합니다 (민법 제454조 제1항). 이때 동의는 말로 직접 하는 '명시적 승낙' 뿐만 아니라, 행동으로 보여주는 '묵시적 승낙'도 가능합니다 (대법원 1998. 11. 24. 선고 98다33765 판결). 예를 들어, 새로운 집주인이라는 통지를 받고 이의 제기 없이 월세를 지급한 경우, 묵시적으로 채무인수에 동의했다고 볼 수 있습니다.

그러나 대법원은 집을 산 사람이 세입자의 전세금 반환 책임을 넘겨받는 경우, 세입자가 전세금을 제대로 돌려받을 수 있을지 불확실한 상황이라면, 세입자의 어떤 행동을 쉽게 묵시적 승낙으로 판단해서는 안 된다고 판시했습니다 (대법원 2015. 5. 29. 선고 2012다84370 판결).

이 사례에서 갑은 비록 이의를 제기하지 않고 병에게 월세를 지급했지만, 병의 재정 상태를 알지 못했고, 나중에 을에게 전세금 반환을 요구했습니다. 따라서 갑의 행동을 묵시적 승낙으로 보기는 어렵습니다. 결론적으로, 갑은 원래 집주인인 을에게 전세금 반환을 청구할 수 있습니다.

요약

집주인이 바뀌는 경우, 새로운 집주인의 재정 상태를 꼼꼼히 확인하고, 전세금 반환에 대한 확신이 없다면 원래 집주인에게도 책임을 물을 수 있다는 점을 기억하세요! 전세 계약은 큰돈이 오가는 중요한 계약이니만큼, 꼼꼼하게 확인하고 신중하게 진행하는 것이 중요합니다.