3명이 공동소유한 집, 2명과만 전세계약해도 괜찮을까요?

집을 구하다 보면 여러 명이 공동으로 소유한 집을 만나게 되는 경우가 있습니다. 이런 경우 전세 계약은 어떻게 해야 할까요? 모든 공유자와 계약해야 할까요, 아니면 일부 소유자와만 계약해도 될까요? 오늘은 이런 궁금증을 해결해 드리겠습니다.

사례:

세 사람 (갑, 을, 병)이 공동으로 소유한 집이 있습니다. 갑과 을은 각각 3/8, 병은 2/8의 지분을 가지고 있습니다. 저는 이 집의 2층 전체를 갑과 을로부터 전세 4,000만 원에 계약했습니다. 전세권 설정 등기는 하지 않았지만, 입주와 전입신고를 마치고 확정일자도 받았습니다. 그런데 주변에서는 공유자 전원과 계약해야 임차권이 유효하다고 하는데, 정말 그럴까요? 저는 정당한 임차인으로서 보호받을 수 있을까요?

해설:

결론부터 말씀드리면, 이 경우 임차권은 유효합니다. 왜 그런지 자세히 살펴보겠습니다.

민법 제265조에 따르면 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로 결정합니다. 이 사례에서는 갑과 을의 지분을 합하면 6/8로 과반수가 넘기 때문에, 병의 동의 없이도 갑과 을만으로 임대차 계약을 할 수 있습니다. 대법원도 이와 같은 판례 (대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결)를 통해 과반수 지분의 공유자가 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하다고 판시했습니다. 따라서 병은 임대인에서 제외되었더라도, 계약이 종료되기 전까지는 임차인에게 명도청구를 할 수 없고 부당이득반환청구도 할 수 없습니다.

그렇다면 전세보증금 반환은 어떻게 될까요? 이 부분에 대한 명확한 판례는 없지만, 민법 제266조 제1항에 따르면 공유자는 지분의 비율로 공유물의 관리비용 기타 의무를 부담합니다. 그리고 대법원 판례(대법원 1991. 4. 12. 선고 90다20220 판결)는 관리비용 부담 의무는 공유자 내부 관계에 대한 것이고, 제3자와의 관계는 당해 법률관계에 따라 결정된다고 판시했습니다.

이 사례에서는 임차인이 병을 제외하고 갑, 을과만 계약을 체결했으므로, 보증금 반환 역시 갑과 을에게 청구하는 것이 타당해 보입니다. 경매 시에도 갑과 을의 지분 매각대금에서 배당받을 수 있을 것입니다. 또한, 대법원 판례(대법원 1967. 4. 25. 선고 67다328,카1155 판결, 대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결)에 따라 전세금 반환 채무는 불가분채무에 해당하므로, 갑 또는 을에게 전세보증금 전액의 반환을 청구할 수 있을 것입니다.

요약:

과반수 지분의 공유자와 전세 계약을 체결했다면 임차권은 유효하며, 계약 종료 전까지는 다른 공유자로부터 명도 요구를 받지 않습니다. 전세보증금 반환은 계약 당사자인 과반수 지분의 공유자에게 청구할 수 있습니다.

주의사항: 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법률적 자문이 아닙니다. 구체적인 사안에 대해서는 전문가와 상담하시는 것이 좋습니다.