갑, 을, 병 그리고 임대보증금: 누구에게 돌려달라고 해야 할까요?

안녕하세요! 오늘은 여러분이 흔히 겪을 수 있는 임대차 관련 문제에 대해 알아보겠습니다. 특히 건물 공동소유와 관련된 보증금 반환 문제는 생각보다 복잡할 수 있습니다. 다음과 같은 상황을 가정해 보죠.

상황: 갑과 을은 함께 상가 건물을 소유하고 있습니다. 이들은 병에게 해당 건물을 임대하고 보증금을 받았습니다. 이제 임대차 계약이 끝나 병은 보증금을 돌려받으려 합니다. 그런데 갑은 보증금 전액을 줄 수 없다고 하고 부족한 부분은 을에게 받으라고 합니다. 을 역시 갑과 똑같은 주장을 합니다. 이럴 경우 병은 누구에게 보증금을 돌려달라고 해야 할까요? 각각 나눠서 받아야 할까요?

정답은 "갑 또는 을, 누구에게든 전액 청구 가능!" 입니다.

놀랍게도 병은 갑이나 을 중 아무에게나 보증금 전액을 요구할 수 있습니다. 왜 그럴까요? 바로 "불가분채무" 때문입니다.

법원은 건물 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 받았다면, 보증금 반환 채무는 불가분채무에 해당한다고 판단했습니다 (대법원 2017. 5. 30. 선고 2017다205073 판결).

불가분채무란 채무자 여러 명이 각자 채무 전부를 이행할 의무가 있고, 채무자 한 사람이 채무 전부를 이행하면 다른 채무자의 채무도 소멸하는 채무를 말합니다. 즉, 갑과 을은 각자 병에게 보증금 전액을 돌려줄 의무가 있으며, 병은 둘 중 편한 사람에게 전액을 청구할 수 있다는 뜻입니다. 갑이 전액을 돌려주면 을의 채무도 사라지고, 을이 전액을 돌려주면 갑의 채무도 사라지는 것입니다.

추가적으로, 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 경우라면 병은 갑이나 을의 다른 채권자들보다 우선해서 보증금을 돌려받을 권리(우선변제권)를 가집니다. 예를 들어 을에게 돈을 빌려준 다른 채권자들이 있다고 하더라도, 병은 그들보다 먼저 보증금 전액을 돌려받을 수 있습니다.

복잡해 보이는 임대차 문제, 불가분채무라는 개념을 이해하면 조금 더 쉽게 해결할 수 있습니다. 오늘 설명한 내용이 여러분의 임대차 생활에 도움이 되기를 바랍니다!