고급주택 취득세 중과세 피하려면? 공용면적 배분 전략!

최근 고급주택 취득세 중과세를 피하기 위한 다양한 전략들이 논의되고 있습니다. 오늘은 공용면적 배분을 통해 중과세를 피할 수 있는지에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사건의 개요

한 건설회사(원고)는 공동주택 8세대를 신축했습니다. 이 중 일부 세대가 고급주택 기준면적을 초과하여 취득세가 중과될 상황이었습니다. 이를 피하기 위해 건설회사는 지하주차장과 같은 공용면적을 각 세대에 균등하게 배분하지 않고, 면적이 큰 세대에는 공용면적을 적게, 면적이 작은 세대에는 공용면적을 많게 배분했습니다. 이를 통해 모든 세대의 면적이 고급주택 기준면적 미만이 되도록 조정한 것입니다. 건축허가, 사용검사, 건축물관리대장 등재, 등기부상 대지권 면적, 분양광고 및 임대계약까지 모두 이렇게 조정된 면적으로 표시했습니다. 하지만 세무 당국은 이러한 공용면적 배분을 인정하지 않고 고급주택에 대한 취득세를 중과세했습니다.

쟁점

1. 건설회사가 임의로 공용면적을 배분하여 각 세대의 면적을 조정한 것이 적법한가? 특히, 아직 분양되지 않은 상태에서 건설회사 단독으로 정한 공용면적 배분을 집합건물법상 규약으로 볼 수 있는가?
2. 이러한 공용면적 배분을 통해 각 세대의 면적이 고급주택 기준면적 미만이 된 경우, 취득세 중과세를 피할 수 있는가?

법원의 판단

1. 법원은 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 집합건물법) 제10조 제2항 등에 따라, 규약은 원칙적으로 관리단 집회 결의를 통해 설정되어야 한다고 판단했습니다. 따라서 아직 분양되지 않은 상태에서 건설회사 단독으로 정한 공용면적 배분은 집합건물법상 규약으로 볼 수 없다고 판시했습니다.

2. 그러나 법원은 건설회사가 당초부터 고급주택 취득세 중과세를 피하기 위해 계획적으로 공용면적을 배분하여 건축허가를 받고, 이를 일관되게 유지해 왔다는 점을 인정했습니다. 즉, 형식적인 규약 설정은 문제가 있지만, 실질적으로는 각 세대별로 공용면적을 포함한 연면적이 확정되어 있었던 것으로 본 것입니다. 따라서 각 세대별로 산정된 면적이 고급주택 기준면적에 미달한다면, 고급주택으로 볼 수 없다고 판단하여 중과세 처분을 취소했습니다.

관련 법조항

• 집합건물의소유및관리에관한법률 제10조 제2항, 제28조
• 구 지방세법시행령(1993.12.31. 대통령령 제14041호로 개정되기 전의 것) 제84조의3 제1항 제2호 (4)목 (고급주택 기준면적 관련)

결론

이 판례는 고급주택 취득세 중과세를 피하기 위한 공용면적 배분 전략에 대한 중요한 판단 기준을 제시하고 있습니다. 단순히 형식적인 규약 설정만으로는 충분하지 않으며, 처음부터 계획적이고 일관되게 공용면적을 배분하고 이를 관련 서류 및 계약에 명시해야 함을 보여줍니다. 고급주택 취득을 계획하고 있다면, 전문가와 상담하여 세법상 불이익을 받지 않도록 주의해야 합니다.