골치 아픈 무자력 예비 임차인, 권리금 분쟁 걱정 NO!

상가 임대를 하다 보면 여러 가지 골치 아픈 일들을 겪게 됩니다. 특히 임차인이 나가면서 새로운 임차인을 소개해 준다고 했는데, 알고 보니 그 사람이 과거에 문제를 일으켰던 악성 임차인이라면? 권리금 문제 때문에 덜컥 계약했다가 또다시 낭패를 볼까 봐 걱정되실 겁니다. 오늘은 이런 상황에서 임대인의 권리와 법적 보호에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례: 저는 상가 임대인입니다. 현재 임차인이 계약 종료 후 새로운 임차인을 소개해 주기로 했고, 계약을 위해 만났습니다. 그런데 새 임차인이 되려는 사람이 과거에 제 상가에 임차했던 사람으로, 차임을 상습적으로 연체하고 결국 보증금을 전액 공제하고도 미납 차임이 남아 퇴거를 거부했던 무자력자였습니다. 이런 경우 제가 계약을 거절하면 권리금 행사 방해로 손해배상을 해야 할까요?

해결: 다행히 법은 이런 상황에서 임대인을 보호하고 있습니다. 상가임대차보호법 제10조의4는 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 거절하면 권리금 회수를 방해한 것으로 봅니다. 하지만 **"정당한 사유"**가 있다면 계약을 거절해도 괜찮습니다.

핵심은 바로 이 **"정당한 사유"**에 있습니다. 상가임대차보호법 제10조의4 제2항에서는 다음과 같은 경우를 "정당한 사유"로 인정하고 있습니다.

• 신규임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 (제2항 제1호)
• 신규임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 (제2항 제2호)
• 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 (제2항 제3호)
• 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 (제2항 제4호)

위 사례에서는 신규임차인이 되려는 사람이 과거 차임을 연체하고 보증금을 모두 소진한 무자력자이므로, "신규임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우" (제2항 제1호) 에 해당합니다. 따라서 임대인은 이를 이유로 계약을 거절하더라도 권리금 행사 방해에 해당하지 않아 손해배상 책임을 지지 않습니다.

결론: 과거에 문제를 일으켰던 임차인이 다시 돌아오려는 상황이라면, 임대인은 안심하고 계약을 거절할 수 있습니다. 법은 임대인의 정당한 재산권 보호를 위해 "정당한 사유"를 규정하고 있으며, 신규임차인의 지급 능력 부족은 명확한 거절 사유가 됩니다. 걱정하지 마시고 당당하게 권리를 행사하세요!