내 상가에 유흥주점이?! 신규 임차인, 거절할 수 있을까요?

안녕하세요! 오늘은 상가 임대차 계약과 관련된 고민을 해결해 드리려고 합니다. 커피전문점을 운영하던 기존 임차인이 나가면서 새로운 임차인을 구해왔는데, 그 임차인이 유흥주점을 운영하겠다고 한다면? 건물 관리나 주변 환경 때문에 걱정이 앞서실 텐데요. 이럴 때 임대인은 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있을까요?

결론부터 말씀드리면, 네, 거절할 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하면서도, 임대인의 정당한 재산권 행사 역시 존중하고 있습니다. 법에서는 임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있는 몇 가지 정당한 사유를 제시하고 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항)

• 신규 임차인이 보증금이나 월세를 낼 능력이 없는 경우
• 신규 임차인이 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
• 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우
• 임대인이 선택한 신규임차인이 기존 임차인과 권리금 계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우

하지만 법에 명시된 사유 외에도, 다른 정당한 사유가 있다면 계약을 거절할 수 있습니다. 이 "정당한 사유"는 구체적인 상황을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. 예를 들어, 기존 임차인이 커피전문점을 운영했는데 신규 임차인이 유흥주점을 운영하겠다고 하는 경우, 건물의 이미지 손상, 주변 상권과의 부조화, 소음 및 취객 문제 등을 우려하여 계약을 거절할 수 있다는 판례가 있습니다. (대법원 2017. 4. 26. 선고 2015다232384 판결 등 참고)

즉, 질문하신 상황처럼 건물이 지저분해지거나 늦은 밤 취객이 생길 것을 우려하여 유흥주점 운영을 원치 않는다면, 이는 '정당한 사유'에 해당할 가능성이 높습니다. 이 경우 임대인은 신규 임차인과의 계약을 거절하고, 기존 임차인에게는 커피전문점 등 다른 업종의 신규 임차인을 주선하도록 요구할 수 있습니다. 이를 통해 기존 임차인은 권리금 회수 기회를 보장받고, 임대인은 자신의 건물에 대한 정당한 관리 권한을 행사할 수 있게 됩니다.

물론, 무조건적인 거절은 안 됩니다. 거절 사유가 합리적이고 정당해야 하며, 단순히 권리금 회수를 방해하려는 목적이어서는 안 됩니다. 구체적인 상황에 따라 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.