내 권리금, 날아가는 거야?! 임대인의 계약 거절, 이럴 땐 어떡해?

힘들게 장사해서 쌓아온 권리금, 임대차 계약 갱신이 안 돼 나가야 하는데 임대인이 새 임차인(신규임차인)과 계약을 거부해서 날릴 위기에 처했다면?! 정말 억울하죠. 하지만 법적으로 임대인도 계약을 거부할 수 있는 경우가 있습니다. 어떤 경우인지, 내 권리금은 어떻게 지킬 수 있는지 알아보겠습니다.

임대인의 정당한 계약 거절 사유 (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항)

상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하기 위해 만들어졌지만, 임대인의 정당한 사유에 의한 거절까지 막을 수는 없습니다. 법에서 인정하는 임대인의 계약 거절 사유는 다음과 같습니다.

1. 신규임차인의 지급 능력 부족: 신규임차인이 보증금이나 월세를 낼 능력이 없다면 임대인 입장에서는 계약을 맺기 어렵겠죠? 재산 상황이나 소득 수준 등을 통해 지급 능력이 부족하다고 객관적으로 판단될 경우, 임대인은 계약을 거절할 수 있습니다.

2. 신규임차인의 임차인으로서의 의무 위반 우려: 신규임차인이 과거 임대차 계약에서 문제를 일으켰거나, 건물의 용도에 맞지 않는 영업을 하려는 등 임차인으로서의 의무를 위반할 가능성이 높다고 판단되는 경우에도 임대인은 계약을 거절할 수 있습니다. 또는 건물의 안전이나 다른 임차인들에게 피해를 줄 우려가 있는 경우도 포함됩니다.

3. 1년 6개월 이상 영업하지 않은 경우: 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우, 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 이는 권리금 회수 기회 보호와는 별개의 규정입니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제8호)

4. 임대인이 선택한 신규임차인과 이미 계약 체결: 임대인이 이미 다른 신규임차인과 권리금 계약을 체결하고 권리금을 지급받았다면, 기존 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있습니다.

5. 그 밖에 정당한 사유: 위의 네 가지 사유 외에도 임대인에게 정당한 사유가 있다면 계약을 거절할 수 있습니다. 예를 들어, 건물을 재건축하거나 직접 사용하려는 경우 등이 이에 해당할 수 있습니다. 다만, 이러한 사유가 정당한지 여부는 법원의 판단을 받아야 합니다.

권리금 보호받기 위한 노력

임대인의 부당한 계약 거절로 권리금을 회수하지 못할 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다 (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항). 하지만 소송까지 가는 것은 시간과 비용이 많이 들기 때문에 미리 대비하는 것이 중요합니다.

• 신규임차인의 재정 상태와 신용도를 꼼꼼히 확인하여 임대인이 거절할 명분을 주지 않도록 해야 합니다.
• 임대인과 충분히 소통하고, 신규임차인에 대한 정보를 투명하게 제공하여 오해를 사지 않도록 노력해야 합니다.
• 계약 과정을 문서로 남겨두어 분쟁 발생 시 증거 자료로 활용할 수 있도록 준비해야 합니다.

권리금은 임차인의 중요한 재산입니다. 법률 및 판례를 잘 이해하고, 미리 대비하여 정당하게 권리금을 회수할 수 있도록 노력해야 합니다. 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.