공공용지 환매권 행사, 생각보다 까다롭네?

공공용지를 매수당한 후, 사업 계획이 변경되어 땅을 돌려받고 싶은 경우가 있죠? 이럴 때 행사하는 것이 바로 환매권입니다. 하지만 생각보다 조건이 까다로워 주의가 필요합니다. 오늘은 관련 법과 판례를 통해 환매권 행사의 어려움을 살펴보겠습니다.

1. '토지 전부' 미사용 시에만 환매 가능

공공용지의취득및손실보상에관한특례법(이하 특례법) 제9조 제2항에 따르면, 취득한 토지 전부가 공공사업에 이용되지 않은 경우에만 환매권을 행사할 수 있습니다. 일부라도 사업에 사용되었다면, 나머지 땅도 장차 사용될 가능성이 있다고 보기 때문에 환매가 불가능합니다. 핵심은 '필지별'이 아니라 사업시행자가 취득한 토지 전체를 기준으로 판단한다는 것입니다. 즉, 내 땅만 안 쓰였다고 해서 무조건 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. (대법원 1992. 12. 8. 선고 92다18306 판결, 1995. 2. 10. 선고 94다31310 판결, 1995. 8. 25. 선고 94다41690 판결 등)

2. 환매대금 선지급 필수!

환매권 행사 시에는 보상받았던 금액과 같은 액수를 미리 지급하거나 공탁해야 합니다. (특례법 제9조) 돈을 미리 지급하지 않고 소유권 이전을 요구할 수는 없습니다. 환매 의사를 밝혔더라도 돈을 나중에 주겠다는 것은 안된다는 뜻이죠. (대법원 1992. 6. 23. 선고 92다7832 판결, 1993. 9. 14. 선고 92다56810, 56827, 56834 판결 등)

3. '공공사업 폐지·변경'의 의미는?

특례법 제9조 제1항에 나오는 '공공사업의 폐지·변경'은 단순히 사업시행자의 마음이 바뀐 것을 의미하는 것이 아닙니다. 객관적으로 볼 때 더 이상 해당 토지가 그 공익사업에 필요 없게 되었다고 판단될 만한 상황이 발생해야 합니다. 사업의 목적, 취득 경위, 토지의 용도 등을 종합적으로 고려하여 판단합니다. (대법원 1994. 8. 12. 선고 93다50550 판결 등) 예를 들어, 경찰서 부지로 수용된 땅에 경찰관 아파트를 짓는 것은 '공공사업 변경'으로 보기 어렵다는 판례도 있습니다.

결론적으로, 공공용지 환매권 행사는 쉽지 않습니다. '토지 전부 미사용', '환매대금 선지급', '객관적인 사업 폐지·변경' 등 엄격한 요건을 충족해야 합니다. 환매권 행사를 고려하고 있다면 관련 법과 판례를 꼼꼼히 확인하고, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.