공공임대아파트 분양전환, 계약 내용보다 법이 우선!

공공임대아파트에 살면서 나중에 분양받을 수 있다는 기대, 많이들 하시죠? 하지만 임대차계약서에 적힌 내용만 믿고 있다가는 낭패를 볼 수 있습니다. 법에서 정한 분양전환 조건을 충족해야만 분양받을 수 있기 때문입니다. 오늘은 관련된 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

사건의 개요

원고는 이전기관 특별공급으로 공공임대아파트에 입주했습니다. 당시 임대차계약서에는 "입주 당시 주택을 소유했더라도, 분양전환 시점에 무주택이면 분양받을 수 있다"는 조항이 있었습니다. 원고는 입주 당시 다른 아파트를 가지고 있었지만, 분양전환 시점에는 무주택자가 되었습니다. 그런데 임대사업자가 바뀌면서 "계약서 내용과 달리 법에 따라 분양 자격이 없다"는 통보를 받았습니다.

쟁점

과연 임대차계약서의 내용이 법보다 우선할까요? 임대사업자가 계약서 내용을 뒤집는 것이 정당할까요?

법원의 판단

대법원은 임대차계약 내용보다 법이 우선한다고 판결했습니다. 즉, 계약서에 다른 내용이 있더라도 법에서 정한 분양전환 요건을 충족하지 못하면 분양받을 수 없다는 것입니다. 이 사건에서는 구 임대주택법(현행 공공주택 특별법) 제21조 제1항이 분양전환 요건을 규정하고 있었습니다. 원고는 입주 당시 주택을 소유하고 있었기 때문에 이 법에서 정한 요건을 충족하지 못했습니다.

또한 대법원은 임대사업자가 계약서 내용을 뒤집는 것이 신의성실의 원칙에 반하지 않는다고 판단했습니다. 임대주택법의 목적이 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것이기 때문에, 법에 어긋나는 계약 내용을 무효로 하는 것이 공익에 부합한다는 것입니다.

핵심 정리

• 공공임대아파트 분양전환은 임대차계약 내용이 아닌 **법(구 임대주택법 제21조 제1항, 현행 공공주택 특별법 제50조의3 제1항)**에 따라 결정됩니다.
• 법에서 정한 분양전환 요건을 충족하지 못하면, 계약서에 다른 내용이 있더라도 분양받을 수 없습니다.
• 임대사업자가 법을 근거로 분양전환을 거부하는 것은 신의성실의 원칙에 반하지 않습니다.

참고 판례: 대법원 2022. 12. 1. 선고 2020다265129 판결

이번 판례는 공공임대아파트 분양전환을 생각하는 분들에게 중요한 시사점을 줍니다. 계약서 내용만 믿지 말고 관련 법령을 꼼꼼히 확인해야 분양전환 과정에서 불이익을 받지 않을 수 있습니다.