공공임대주택 분양전환, '선착순 입주'의 진짜 의미는?

공공임대주택에 살다가 분양전환 받을 기회가 오면 누구나 기대에 부풀게 됩니다. 특히 일정 조건을 충족하면 우선 분양전환 자격을 얻을 수 있는데요, 이번에는 그 조건 중 하나인 '선착순 입주'에 대해 대법원 판결을 바탕으로 자세히 알아보겠습니다.

쟁점이 된 상황

한 임차인(원고)은 기존 임차인이 계약을 해지한 후 공공건설임대주택에 입주했습니다. 시간이 흘러 분양전환 시기가 왔지만, 임대사업자는 원고에게 분양전환 자격이 없다고 주장하며 분양을 거 refused습니다. 원고는 자신이 '선착순 입주자'에 해당하여 우선 분양전환 자격이 있다고 주장하며 소송을 제기했습니다.

대법원의 판단 (대법원 2023. 2. 2. 선고 2020다265112 판결)

대법원은 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 핵심은 '선착순 입주'의 정확한 의미였습니다.

• '선착순 입주'란 무엇인가?: 대법원은 이전 판례(대법원 2015. 10. 29. 선고 2014다75462 판결)를 인용하며, 구 임대주택법(현 공공주택 특별법)과 구 주택공급에 관한 규칙(현 주택공급에 관한 규칙)을 종합적으로 고려해야 한다고 설명했습니다. 즉, 일반적인 공급 절차(구 주택공급규칙 제11조~제13조)를 거쳐 입주자를 선정했지만, 남은 주택이 발생한 경우, 무주택 요건 등(구 주택공급규칙 제4조)을 적용하지 않고 선착순으로 추가 입주자를 모집했을 때 선정된 사람을 의미한다는 것입니다. (관련 조문: 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호, 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목, 구 주택공급에 관한 규칙 제10조 제6항, 현행 제27조 제5항, 제28조 제10항 제1호)

• 기존 임차인 해지 후 입주는 '선착순 입주'가 아니다: 원고처럼 기존 임차인이 계약을 해지하여 발생한 빈집에 입주한 경우는, 남은 주택에 대한 선착순 모집으로 입주한 것이 아닙니다. 일반적인 공급 절차에 따라 입주했을 뿐이므로 '선착순 입주자'로 볼 수 없다는 것이 대법원의 판단입니다. (관련 조문: 구 주택공급규칙 제4조, 제11조제13조, 제16조, 현행 제4조, 제27조, 제28조, 제30조제32조, 제26조)

결론

공공임대주택의 선착순 분양전환 자격은 단순히 먼저 입주했다는 사실만으로 얻을 수 있는 것이 아닙니다. 정해진 절차에 따라 남은 주택에 대해 선착순 모집으로 입주해야만 자격이 인정됩니다. 공공임대주택 입주 및 분양전환을 고려하시는 분들은 이 점을 꼭 유의하시기 바랍니다.